2025/02/12
責任編輯 小馬哥 Mark
台灣投資者購買日本房地產：購買目的
台灣投資者購買日本房地產：購買目的
近年來，越來越多台灣投資者將目光投向日本房地產市場。KPMG 調查指出，受惠於日幣貶值等因素，海外資金加速湧入日本不動產；2023年單筆交易超過10億日圓的日本房地產中，海外買家佔比已超過四分之一，而台灣因本地房價高漲，不少投資人對日本置產產生濃厚興趣 。日本對台灣人來說不僅是觀光勝地，還蘊含著獨特的投資魅力。那麼，台灣投資者購買日本房地產的目的主要有哪些呢？本文將從多方面進行探討，在專業分析之餘融入一點幽默輕鬆的語氣，帶您了解日本房市吸引人的關鍵，以及如何聰明置產日本。
購買目的分類
台灣人赴日買房的動機多元，以下可大致分為幾類：
投資收益：租賃帶來穩定現金流
不少投資者看上日本房地產的租賃收益，希望透過出租取得穩定的現金流。日本人普遍傾向租屋，高租屋率造就了良好的租賃市場環境 。在日本進行短租或長租，各有不同的收益特性：
短租（民宿、Airbnb 等）：由於日本觀光熱潮不減，短期出租市場相當火熱。相較長租，民宿等短租物件的回報率通常更高，一般可達約7%～10%，在東京新宿等黃金地段甚至上看12%以上 。例如，有報導指出，在東京合法經營民宿的年回報率約可達10～12%，即便受民宿法限制削減了營運天數，有些物件年收益仍有3～4%。反觀大阪，由於當地民宿可合法營運365天，更能發揮短租收益的最大效益。換言之，如果您想抓住日本旅遊熱潮的商機，經營民宿等短租是不少台灣投資者的首選。當然，短租需投入較多管理心力，還要注意日本對民泊業的法規管制，但在觀光客源充足的地區，其高收益確實非常誘人。
長租：長期出租給日本在地住戶，則勝在穩定。日本房客租期長、黏著度高，只要物件地段佳、條件適宜，通常能保持較高的入住率，帶來源源不絕的租金收入。不過，日本租賃市場的租金漲幅有限也是須考量的現實：日本法律保障租戶權益，房東不易任意漲租或解約。有些長租合約甚至二十年租金不變，房東不能隨意調漲。因此長租物件雖收益穩健，但房租成長空間不大，資本利得也相對有限。不過，由於東京等大城市租賃需求旺盛，租戶流動率高，每當換約仍有調漲租金的機會——例如東京六本木、表參道、新宿等區域近年因為能定期換約調整租金，房價也隨之微升 。總的來說，長租適合追求穩定收入的投資者，著重長期收租勝於短期報酬最大化。
資產配置：投資組合多元化
對許多高淨值人士而言，購買日本房產是全球資產配置策略的一環。他們希望將資金佈局在不同國家與類別的資產上，以降低單一市場風險。日本房地產以市場穩定性和建物高品質聞名，在國際間具有「保值」形象，對台灣投資者而言極具吸引力。將日本不動產納入投資組合，有助於達到地理與貨幣的分散效果。例如，一些投資人原本資金多集中於台灣或華人地區房地產，為了分散風險，他們選擇在日本置產，以期在不同經濟循環下資產價值依然穩健。
除此之外，日本長年維持低利率環境，房貸利率遠低於台灣，加上近年日圓相對走貶，進場日本房市的門檻反而變得較低 。對想海外置產的人而言，趁著日圓便宜把資金一部分換成日本房子，等於是給投資組合加上一份相對抗跌、現金流穩定的資產。這種資產配置考量，正是很多台灣專業投資者購買日本不動產的重要目的。
收藏與自住：文化情感與生活規劃
還有一類買家，看重的並非純財務回報，而是日本房產的文化價值與生活方式。對他們而言，在日本擁有一套房子有點像收藏一件珍品——這可能源自對日本文化的喜愛、在地生活的嚮往，甚至是為未來移居做準備。
文化與情懷：這些投資者往往本身就是日本文化迷：愛看日劇、嚮往日本的生活品質，或者對某個城市有特殊情感。例如有人鐘情於京都的傳統風情，希望擁有一棟町屋作為度假小屋；有人熱愛北海道的雪景，乾脆買下札幌公寓每年冬天去住上一季。對他們來說，房產本身帶來的滿足感，勝過租金報酬。如果未來房價上漲當然更好，但即使沒有大漲，只要房子在自己喜愛的國度，心裡就覺得值得。
自住與移居可能：也有一些買家把「買日本房」視為「住日本家」的起點。畢竟台日距離近、文化相近，生活習慣也有許多共通之處，台灣人移居日本相對容易適應 。因此，有人先購置房產備用，未來可能因工作派駐、子女留學甚至退休生活而長住日本，就可以直接入住自己的房子，不必擔心住宿問題。尤其是在日本有長期規劃的人（例如未來想讓小孩在日本念書，或計劃申請日本永住等），提前買房被視為一種生活選項的保險。雖然購買房屋本身並不能讓你自動拿到日本居留權（這點我們在簽證q篇部分詳談），但對嚮往日本生活的台灣人而言，「在日本有個家」本身就是極具吸引力的目標。
小結一下，投資收益、資產配置、多元生活需求，是台灣人購買日本房地產的三大主要目的類別。當然，每個買家可能同時出於多重考量：例如既想投資收租，又計畫未來偶爾自住度假。不論動機如何，最重要的是釐清自身優先順序，以利挑選最適合的物件類型和地點。
個人 vs 法人購買的目的差異
台灣投資者在日本置產時，可以用個人名義或透過公司法人名義購買。不僅持有型態不同，背後的購買目的和考量側重也有所差異：
個人名義購買：以個人身份買日本房產的，多半是中小型投資者或純粹為自住目的者。這類買家往往著重於生活使用價值或短期租賃投資。例如，一位喜愛滑雪的投資人可能買下北海道的度假公寓，冬季自用、平時透過Airbnb短租給觀光客；或者有人購買大阪市中心公寓，一方面自己商務出差時有落腳處，另一方面申請民泊執照經營民宿。總體而言，個人購買通常偏好彈性運用：既能自己住，也能當作投資收租兩相宜。稅務上，個人持有未來處分時須繳納所得稅，但架構簡單管理方便。如果主要目的在自用或小規模投資，個人名義已足夠。
公司法人名義購買：另一部分投資者會選擇以公司名義（在台灣或日本設立公司）來持有日本不動產。採用法人架構的通常是大額投資或長期資產管理導向，並伴隨節稅傳承等財務考量，或是以租賃收入模式，取得經營管理簽證，則又是另一個篇章。KPMG指出，以個人或公司名義持有日本房地產，由於投資目的不同，面臨的台灣稅負效果也截然不同 。一般而言，透過公司購買可運用更多稅務規劃手段，例如折舊抵稅、利息支出列帳等，降低每年綜所稅負擔。此外，公司持有對於企業資產配置、更靈活的進出也有幫助，大型機構投資者更偏好此途徑。法人購買的另一動機是資產保全與傳承：以公司持有不動產，未來透過股權移轉可較順利地在家族內部傳承資產，避開高額遺產稅。總之，法人名義購買通常服務於更長遠的財務策略，著眼於長期投資經營而非短線收益。
需要注意的是，無論個人或法人，在日本買房皆權利義務平等，日本當地對外國人購屋並無額外限制。但不同持有架構在貸款申請、稅務申報、簽約流程上略有差異，投資者應事先評估自身需求，選擇最適合的方式。簡言之：小資族或重視靈活度者傾向個人購買；資金雄厚、追求規模效益者則可能透過法人來打造「海外資產管理」藍圖。
日本房市吸引台灣投資者的關鍵因素
日本房地產之所以對台灣人有如此大的吸引力，除了投資者本身的目的動機，也離不開日本市場本身的種種優勢。以下是幾個令台灣投資者心動的關鍵因素：
市場環境穩定，法規與交易透明：日本以經濟和政治環境穩定著稱，整體房市波動相對溫和。自1990年代泡沫經濟破滅後，日本房價走勢趨於平穩，再也沒有出現暴漲暴跌的戲碼。對謹慎的台灣投資者而言，穩定意味著風險較低，資金投下去不用天天提心吊膽。加上日本政府對不動產交易的監管完善、資訊公開透明，購房流程相當制度化，不會有亂七八糟的潛規則。契約簽訂、產權登記、稅費計算都有清楚的法律依據。甚至連外國人購屋也是「國民待遇」，無額外限制和隱藏成本，可說是光明磊落。這種成熟健全的市場機制大大降低了跨國置產的疑慮。對比之下，有些國家可能會臨時修改政策、限制外資進出或者交易不透明，日本的做法就讓人安心許多。正如業界分析所言：「日本房地產以穩定性和高品質聞名，法規透明、交易安全，讓跨國投資變得更加可靠」。
資產保值與價值成長潛力：不少台灣投資者青睞日本房產，還有一個現實原因是「相對保值」。台灣房價已高漲多年，部分投資人擔心本地房市見頂，希望將資金轉進相對低位且抗跌的市場。日本房地產正符合這樣的條件：價格經過長期修正後處於合理區間，租金收益率不錯，即便房價短期不上漲，每年穩定收租加上日圓匯率走勢，也有機會達成正報酬。更不用說，日本建築品質和維護水準高，房屋耐用性佳，耐震、防火等性能世界一流，房產的實質價值較有保障。這意味著持有日本房產，資產淨值不易隨時間嚴重縮水。另一方面，長期投資潛力也不容忽視：儘管日本人口趨於老化，但主要都會區（東京、大阪等）因高度城市集中，住房需求仍然穩定甚至成長。未來若有經濟利好或都市再發展計畫推動，房地產也有水漲船高的可能性。總體而言，日本房市被視為穩中帶增值的投資土壤——進可攻、退可守，這正對了許多台灣投資人的胃口。
關西房市的利多題材：除了日本整體環境，關西地區（以大阪為核心）近期更成為投資焦點。原因在於多項國際重大建設與活動將落地關西，為當地房地產注入一劑強心針。首先是2025年大阪・關西世界博覽會，預計帶來大量觀光人潮和基礎建設提升，其經濟效益備受期待。緊接著，日本政府批准在大阪灣人工島「夢洲」興建綜合度假村（IR），其中包含大型賭場，目標2030年開業。這將是日本首座合法賭場，勢必吸引海內外觀光客絡繹不絕。據分析，世博會和夢洲賭場等利好效應可望持續至少十年，為關西地產市場帶來長期且穩定的需求增長。事實上，許多投資客已提前卡位大阪：目前大阪不動產價格相對親民，不少物件總價僅相當台北一個頭期款，而租金報酬率卻不低。在觀光熱潮帶動下，大阪民宿類物件的淨收益率可達6～10%，投報表現相當亮眼。可以說，關西房市正處於「題材多、起漲點低」的甜蜜位置，對追求成長性的台灣投資人極具吸引力。不過需要提醒的是，當地政府對民宿牌照的發放未來可能趨嚴，以平衡旅宿供給 。因此有興趣經營短租的投資者宜把握時機。在種種利多加持下，關西地區正崛起為日本置產的新熱區，成為台灣投資人眼中不可錯過的機會之地。
綜上所述，穩定、安全、保值是日本房市吸引台灣投資者的基石因素，而近期大阪關西的爆發潛力則更添一把火。當然，任何投資都有風險，日本房市也非毫無挑戰（例如持有成本、匯率波動等）。不過整體而言，日本不動產以其獨特優勢，成功圈粉大批台灣買家，在投資版圖上佔據一席之地。
購屋與經營管理簽證的關聯性
有些投資者購買日本房產時，心中難免會冒出一個問號：「買了房，是不是就有機會取得日本的居留簽證，甚至移民日本？」 特別是對嚮往在日本長期生活的人來說，購屋是否能幫助拿到所謂的「投資移民」資格，值得深入討論。這部分我們就來解析日本的經營管理簽證與房地產投資之間的關聯。
首先必須明確一點：單純購買日本房產，並不能直接獲得日本長期居留簽證。日本並沒有針對不動產投資的直接移民方案，日本入管法規定的中長期簽證類型主要是工作、留學、家族滯在等；所謂的「投資簽證」在日本其實並不存在。和台灣常見的投資移民不同，日本屬於非移民國家，買房不等於移民。但日本有一種**「經營・管理簽證」**（俗稱經營管理簽），是外國人可透過投資商業經營活動來取得在留資格的途徑。這是目前最接近「投資移民」的方式。
那麼，經營管理簽證與買房有何關聯呢？簡單說來，如果僅僅是以個人名義買房收租，哪怕有租金收入並在日本繳稅，這種行為在日本官方定義上不構成「經營」 。換言之，你當房東收租，不等於你在日本經營一門事業。因此不會因為買房當房東就拿到經營管理簽。要滿足經營管理簽證的申請條件，重點在於**「經營事業」**，而非單純投資持有資產。
根據日本入國管理局的規定，申請經營管理簽證必須符合幾項基本門檻，其中關鍵包括：在日本境內成立公司（法人）並實質營運，以及投入足夠的資本與資源。具體來說，如果台灣投資者想透過買房達到拿經營管理簽的目的，第一步就是要以公司名義購買並持有不動產，而非個人名義。也就是說，你得在日本開一家公司，用這家公司來買房、收租或經營房產相關業務，才能算在日「經營」。單純以個人名義持有，無法滿足條件 。
其次，公司資本額和營業規模也需達到一定標準。日本過去曾規定開公司需最低資本額，但2006年起已廢除最低資本限制，理論上一日圓也能開公司 。然而，針對申請經營管理簽證的外國人，入管局實際審查時有不成文的資本額要求：通常公司註冊資本需不低於500萬日圓 （約新台幣120～150萬元）。這500萬日圓只是基本門檻，更重要的是後續事業經營要能持續達標。事實上，除了資本額，官方更看重的是企業的營業額和經營成果。目前普遍認知是，公司每年需有至少300萬日圓以上的營業額，申請經營管理簽才有基本勝算 。若折算成房租收入，粗略估計至少要投資約6000萬日圓（約新台幣1億3千萬元以上）的房產組合，年租金收益才能達到300萬日圓上下 。這也意味著，買一兩戶小公寓收租可能遠遠不夠，你可能需要購買多戶並由公司統一出租管理，或經營規模不小的民宿事業，才能滿足營收門檻。
此外，經營管理簽證申請還要求有實體辦公據點（不可掛靠在純住宅，需要商用辦公室地址） 、提交詳細的事業計畫書，以及履行雇用員工、納稅等義務。日本入管審查相當嚴格，會實地查核公司辦公室、營運狀況等。如果經營不佳，簽證續簽可能遭拒。因此，只抱著「買房順便拿簽證」心態的投資人，在決定走這條路前務必三思。正如日本房地產顧問所言：「光是買房當房東並不會自動給簽證，一定要真正去經營事業才有可能拿到經營管理簽」。
當然，如果您真的有心在日本長期發展，經營管理簽證是一條可行之路。成功拿到經營簽證並經營滿一年後，若符合日本高度專門職人才的認定（點數達80分以上），甚至有機會申請日本永住權，實現移民日本的目標。不過這已超出本文討論範圍了。總之，購屋與經營管理簽證的連結在於：購屋本身不會給你簽證，但若透過購屋進行足夠規模的房產經營，則有機會取得簽證。對一般小型投資者而言，買房主要還是為了投資理財或自住享受；對資金雄厚且有志在日展業的人，房地產投資可以成為拿經營簽證的踏腳石。重點在於量力而為，切忌誤以為隨便買套房就能移民日本，以免產生不切實際的期待。
對於有興趣以房地產模式，申請經營管理簽證的客戶，建議除了委託代辦外，更好的方式是委託有此服務的專業房地產商，比如 maaūu 因為與阪急阪神不動產的深度合作，能夠提供合法專業的司法書士，並從旁協助，一站式協助企業經營計畫擬定，與投資標的選擇。
如何選擇適合的物件與區域
決定了投資目的後，下一步就是思考買哪裡、買什麼才能達成目標。日本幅員廣大，各地區房市熱度和特性差異甚大，選對區域和物件類型至關重要。以下從地區選擇和物件條件兩方面，提供給台灣投資者一些參考：
關西 vs. 東京：兩大都會區的抉擇
對多數台灣投資者而言，日本最具吸引力的莫過於東京和大阪兩大都會區。那麼究竟該選擇繁華的首都圈東京，還是潛力無限的關西大阪呢？這其實取決於您的投資偏好和需求。
東京地區：國際都心，保值性佳。東京作為日本首都及世界級都市，房地產市場規模龐大、流動性高。這裡聚集了最多的就業機會和國內外人才，租賃需求長年居高不下。若您的目標是資產保值勝於租金收益，東京是不錯的選擇。事實上，有分析指出，希望透過日本房地產實現資產保值的投資者，東京與大阪是不二之選，其中東京更因為其首善之區地位而備受青睞 。東京市中心優質地段（如千代田、港區等）的物件，由於土地稀缺性強，歷年價格相對抗跌，即便景氣不好也較能守住價值。租金方面，東京的租金水準全日本最高，對房東而言較容易取得不錯的絕對收益，只是因房價也高，租金投報率常只有3~5%左右，屬於低風險、低報酬型。此外，東京房產市場已相當成熟，要追求大幅漲價空間並不容易，預期報酬主要來自穩定收租和緩步升值。如果您偏好穩健經營、長線持有，東京適合當作「現金牛」般的資產配置。此外，東京的國際化程度高，對外國房東較友善，語言不通也能找到英文仲介與管理服務，投資上相對省心。
大阪/關西地區：價格親民，成長可期。大阪及周邊的關西都市（神戶、京都等），近年來成為海外投資者的新歡，原因如前文所述：世博、IR等重大利好為關西房市注入養分。與東京相比，大阪房價明顯親民，在大阪市區買一戶公寓可能只相當於東京近半的預算。對預算有限又想布局日本的人而言，大阪是門檻較低的切入點。同時，大阪的租金投報率普遍高於東京。例如有報導指出，大阪民宿型物件淨收益率可達8～12%，遠高於東京一般公寓長租的水平。即使是不經營民宿，在大阪買房長租給當地居民，投報率也往往有5%左右，在低利率的日本算相當不錯的報酬。此外，關西人文薈萃、觀光資源豐富，如果您有兼顧自住度假的打算，關西可以提供東京所沒有的古都風情和關西獨特的人情味。當然，大阪房市也有挑戰：長期來看，關西地區經濟發展速度略遜於首都圈，房價成長性或許沒有東京穩健。如果您非常在意資產的國際可見度和變現性，東京市場的全球關注度還是高一些。不過，隨著2025世博將至，目前大阪不動產行情已開始升溫，有專家指出日本樓市經歷多年平穩後正漸見升勢，這波由大阪領軍的上行趨勢值得留意。
小結：如果您的投資重點在於保值和穩定收益，東京等首都圈地產適合納入考量；反之若看重較高租金回報或未來漲幅潛力，關西地區物件可能更對味。不妨根據自身風險承受度，決定要當東京「收租公」還是大阪「增值股」吧！
其他地區與特殊市場
除了東京和大阪，日本其他城市如名古屋、福岡、札幌、京都等也各有特色。選擇這些地區通常出於更特定的目的。例如：
京都：文化觀光勝地，民宿短租潛力大，但京都對民宿管制嚴格，物件需符合資格才能經營民宿。適合對傳統文化情有獨鍾，或計畫自住的買家。京都房價近年平穩中有小漲，屬較小眾但獨特的市場。
名古屋：日本中部工業重鎮，房價相對實惠且租賃需求穩定。適合看好日本製造業、想布局產業腹地的人。名古屋房地產商業租賃市場表現不錯，但國際知名度略低。
福岡：九州門戶，新創產業興起，人口近年逆勢成長。在地租賃市場穩健，房價漲幅在日本各大城市中名列前茅。適合看好地方都市發展，勇於嘗新的投資者。
北海道：度假與資源並重。札幌市不動產有穩定剛性需求，而度假區（如二世古滑雪勝地）則吸引各國買家，屬度假性質投資。注意北海道氣候寒冷，建物維護成本略高。
選擇其他地區要特別注意市場調研，包括未來發展計畫、人口流動趨勢等因素，因為小城市的房地產受區域景氣影響更大 。一般原則是：觀光型市場（如沖繩、北海道度假區）適合短租和自用，產業型城市（如名古屋、福岡）著重長租收租。投資者應結合自身興趣和便利性來考量，畢竟買在一個自己常去出差或旅遊喜愛的城市，管理起來也比較順心。
判斷物件是否符合投資需求的要點
選定區域後，面對琳瑯滿目的房源，如何判斷哪個物件值得下手？以下提供幾個判斷依據：
投資目標匹配度：首先檢視物件條件是否吻合您的主要投資目的。例如，若以短租收益為目標，物件是否位於觀光熱區、有無合法民宿執照的潛力？又如追求長期保值增值，物件是否處於市中心黃金地段、具備良好屋況與管理？確保物件先天條件能支持您的策略方向。
地段與周邊配套：地段永遠是房地產價值的核心。日本有句行話「車站距離一分鐘，價格天差地別」，說明靠近車站的物件價值與租賃搶手度都更高。同時考量周邊生活機能（商店、學校、醫院）以及未來發展計畫。例如附近是否有新的捷運線開通？區域再開發藍圖？人口是淨流入還是流出？這些都直接影響房產未來表現 。
物件品質與屋齡：日本房屋的結構與年限對其價值影響甚鉅。一般而言，新耐震標準（1981年後）建築更受青睞；屋齡新的房子雖價格高但維修負擔小，出租也較具競爭力；反之老屋可能單價便宜、租金報酬率高，但要預留翻修預算。還要注意物件是否有租約存在（帶租約買賣）、租客素質如何，這會影響您接手後的運作彈性。
收支試算：精算投資報酬率很重要。計算購入總成本（房價＋各種稅費＋仲介手續費），預估每月租金減去管理費、修繕基金、房屋稅等開支後的淨收益。日本購屋有固定資產稅、都市計畫稅等持有成本要納入考量。確定物件在樂觀和悲觀情境下的ROI（投資報酬率）都符合期望，才能下手不後悔。
尋求專業協助：如果人不在日本或不熟當地市場，選物件時別忘了借助專業力量。透過信譽良好的房產平台或代理，他們能提供最新市場資訊、實地查核物件狀況並出具報告，協助篩選出優質標的。也可以委託專業物業管理公司評估該物件的租賃前景。有專家提醒：「台灣投資者若非長駐日本，務必委託當地管理公司處理租賃事務，包括租客篩選、日常維護等，確保物件獲得妥善管理」。專業團隊的介入能降低境外投資風險，這方面在下一節我們會更詳細談。
總之，選擇物件就像相親，先搞清楚自己想要什麼，再看對方條件是否契合。明確的投資目標、深入的市場了解，加上專業協助，將有助於台灣投資者在日本房市找到理想對象，實現投資初衷。正如業者所說：無論您選擇東京這樣的保值型城市，還是京都這樣的觀光型市場，只要規劃得當，都能帶來資產穩定增值與多元收益的機會 。
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