日本關西房地產投資指南 (上)

1.投資日本房地產的理由與市場趨勢

關西世博與夢洲娛樂城的影響

2025年大阪關西世界博覽會（大阪世博）和預計2029年開幕的夢洲綜合度假村（含賭場）是關西地區近年最重要的兩大開發利好。大阪市區海灣區的人工島「夢洲」將同時承辦世博會和日本首座賭場度假村計劃，預估2025年大阪世博會將為日本帶來近2兆日圓的經濟效益。在日圓匯率偏低的背景下，大阪正成為繼東京之後海外富裕投資客的新目標市場 。世博會期間預計將湧入約350萬名海外觀光客，使關西入境旅客數量激增約三成，經濟效益將遍及日本各地 。緊接著夢洲IR賭場度假村若如期於2029年底開業，預計每年將吸引約2,000萬人次訪問，創造約5,200億日圓的年營業額。這將使大阪成為新的國際旅遊熱點，被譽為「東方拉斯維加斯」。由於世博和IR計畫帶來大量就業和商機，不僅刺激了大阪港區等地房地產開發，一些熱門區域甚至出現「一屋難求」的現象。總體而言，大型國際活動與觀光利好正推動關西房市熱度上升，帶動房價與租金明顯上揚 。對投資人而言，世博和賭場度假村的落成有望持續提升大阪地區的不動產需求與價值。

東京 vs. 大阪 vs. 熊本市場比較

日本各城市房地產市場各有特色，投資人可依預算與策略選擇目標：

東京：日本首都圈房市規模最大、流動性最高。東京因經濟發達、人口淨流入，房產保值性強且空置率低。近年東京都心房價高企，租金收益率相對較低（約2-4%）但穩定，適合偏好資產穩健增值的投資者。但東京房價基期高，初始投入資金較大。



大阪：關西經濟中心，房價水準相對東京低廉約三成左右，租金收益率較佳（約4-6%不等）。大阪近年利好不斷（如世博、IR開發），帶動房價明顯上揚。對比東京市場，大阪成長潛力受到海外投資者關注，在日圓走弱時更具吸引力。不過大阪人口成長趨勢相對平穩，長線增值幅度可能不及東京核心地段，但目前的投資回報率和未來幾年的利多消息使其成為性價比很高的選擇。



熊本：熊本是九州地方的重要城市，雖規模不及東京大阪，但近年也開始受到部分海外置產客關注。熊本房價基期低，上漲空間潛力大，適合預算較有限但看好地方發展的投資者。當地政府積極重建發展觀光（如熊本城修復、溫泉觀光推廣），台灣直飛航班也增加了熊本對台灣買家的便利性。熊本市場目前租金收益率可達6-8%，但需注意出租需求主要來自在地人口，流動性和抗跌性相對大都市為弱。相較之下，東京偏重資本保值增值，大阪兼具增值與收益潛力，熊本則屬於高收益但流動性較低的市場。投資人可依風險偏好進行城市配置，以達到分散風險和收益平衡。



日本不動產長期增值與收益模式

日本房地產經歷過1990年代泡沫調整後，近十多年來價格走勢相對穩定溫和。整體而言，日本不動產長期增值性雖不如部分新興市場亮眼，但其穩定性和收益模式具備獨特優勢：

長期穩定增值：日本主要城市房價在過去二十年大致呈緩步上升或持平走勢，波動較小。尤其東京、大阪等地因供需關係穩定，房價水位相較周邊國家仍偏低，具備補漲空間。日本政府推行超低利率和寬鬆貨幣政策，也在一定程度上支撐資產價格。對長期持有者而言，不動產可作為對抗通貨變動和貨幣貶值的穩健資產配置。



租金收益：日本人租屋習慣普遍，租賃市場成熟且法規完善嚴謹。當地租客普遍傾向長租，租期穩定，違約率低。雖然日本房產租金報酬率不算特別高，但在東京常見約2-3%，大阪、福岡等地約4-5%，相對於低利率環境下仍具吸引力。日本房東的收益模式多以長期收租為主，房價溫和上漲帶來資本利得為輔。長線持有並出租，可享受穩定現金流，同時物件價值緩步增值。



低波動風險：日本不動產市場成熟且以自住需求為主導，投機炒作少見，價格波動小。加上日本法律對房客保護周全，租賃關係穩定，這些都降低了投資風險。對海外投資者而言，日本房地產是一種穩健型投資，透過時間累積收益。特別是在日圓匯率低點時購入日本房產，不僅房價相對划算，後續日圓升值還能帶來匯差收益。



總之，日本房地產投資的吸引力在於穩定增值+租金收益雙重回報。雖然短期暴利機會不多，但對追求長期穩健報酬的投資人而言，日本不動產是值得考量的資產之一。近期關西地區的大型開發計畫更為市場增添了成長動能，提供了進場布局的良機 。

2. 購屋流程與細節

日本購屋標準流程

日本不動產交易流程透明且步驟清晰，外國買家購屋基本上與日本本地人相同。一般購買住宅或公寓的流程如下：

尋找物件與仲介洽詢：透過可信賴的房屋仲介或線上房源平台搜尋目標物件。仲介會根據預算、地段偏好推薦合適房源，安排實地看房或線上視訊看房服務。此階段建議多比較幾個物件並了解周邊生活機能。

提出購買意願申請：選定中意的房產後，需填寫購屋意向申請書（購入申込書）。這份文件表明買方的購買意願及條件，例如出價金額、付款方式、希望交屋日期等。仲介會將申請書提交給賣方進行條件協商。

賣買條件協商與簽約準備：賣方若初步同意價格等條件，雙方進入契約細節協商階段。此時買方需備齊簽約所需資料和頭期款項。通常包括身分證明文件、印章及印鑑證明（若在日本設立公司則需公司證照）、戶籍謄本、公證文件等。確認最終契約條款後，安排簽約日期。

重要事項說明：在正式簽約前，仲介會提供由宅地建物取引士說明的重要事項説明書，向買方詳細解釋物件權利狀況、法律事項、契約細節及可能存在的風險。這是日本法律規定的必要程序，確保買方充分知情。

簽訂不動產買賣契約：買賣雙方在仲介見證下簽署不動產売買契約。外國買家一般需要親自赴日簽約並蓋章（或授權代理人代簽，並以視頻方式確認）。簽約同時買方需支付預付款（通常為房價的5%-10%作為定金），並支付印花稅貼在契約上。

支付尾款與交屋過戶：簽約後會約定交屋日，在交屋日前買方向賣方支付剩餘房款。若需辦理貸款，銀行款項也在此時到位。之後由司法書士辦理所有權移轉登記等法律手續，買方取得房屋權狀。交屋當日買方驗收房屋、領取房門鑰匙，交易正式完成。賣方提供房屋說明書和保固文件（若是新成屋），並結清物業管理費、稅金等費用分攤。

上述流程通常需要1-2個月完成，若買家辦理貸款則時間可能稍延長。在日本購屋，信頼的仲介協助十分重要，可確保流程順暢無語言障礙。整體而言，日本購房制度完善，交易流程對買家相當友善透明 。

法人 vs. 個人購屋的差異

以個人名義或法人名義購買日本房地產，各有優劣，主要體現在稅務、融資和法律責任等方面：

稅務差異：個人購屋產生的租金淨收入需繳納個人所得稅（累進稅率5%～45%）及居民稅（約10%）。而以日本公司名義持有房產，租金收益則按法人稅課稅（中小企業年利潤800萬日圓以下稅率19%，超過部分23.4%）。一般而言，若房產淨收入較高（例如年淨利超過900萬日圓），法人稅率可能低於個人累進稅率，使公司持有稅負較有利。此外，公司可將房產相關的折舊、貸款利息等計入費用抵稅，若產生虧損還可向後結轉10年抵減未來盈餘 （個人虧損僅能結轉3年）。不過公司還需繳納法人居民稅、地方法人稅等，使稅務結構更複雜 。若以公司持有並最終出售房產，獲利計入公司利潤繳納法人稅；個人出售則適用個人讓渡所得稅（長短期稅率20%或39%，詳見下節）。



融資與貸款：日本當地銀行對個人買家提供的多為住宅ローン（自住房貸）或投資物件貸款，利率低且年限長，但通常要求買家具有日本永住權或長期在留資格，海外純投資者取得日系銀行貸款較困難。反之，以在日設立的法人購屋，可申請商業不動產貸款，但日本銀行對於新成立的外資公司審核嚴格，一般需要充足擔保。並且法人無法使用個人住房貸款優惠（低利率、自住減稅等），只能借商業貸款，利率往往高於個人房貸。法人貸款利息雖可列為公司費用抵稅，但整體融資成本可能較高。另外，日本常見的個人房貸優惠（如住宅貸款減稅）公司皆無法享受 。因此，在融資方面，若買家有日本居留身份，個人名義可獲更有利貸款條件；純海外投資則常透過海外資金或在台灣銀行貸款來現金購買，再考慮日後轉貸。



法律與資產規劃：以個人名義持有，物業直接計入個人資產名下，處分靈活，但將來繼承會計入遺產稅範圍（日本遺產稅對非居住者持有的日本資產同樣適用，最高稅率55%，見下文）。若以公司持有房產，則個人持有的是公司股權。這種架構在資產傳承時或可降低日本遺產稅的影響，因繼承的是國外公司的股權（日本對境外資產的贈與繼承有一定免稅規定）。然而需確保公司運營符合目的，不可僅為避稅形成濫用。法律責任方面，個人持有物業的法律責任由個人承擔；公司持有則將風險限定在公司範圍，股東個人資產與房產責任隔離。這在物業經營涉及債務或糾紛時，法人結構可提供一定保護。



總結：如果投資規模不大、主要目的是收租，且沒有日本在留資格，許多台灣買家會以個人名義購買以簡化流程。個人持有操作簡便、持有成本低，適合一般性投資。但若計劃大量投資、多物件經營，或有在日展業及申請簽證需求，成立日本法人來購屋可能更有利於稅務規劃和長期經營。在做決定前，建議諮詢專業會計師和律師，根據自身財務狀況和投資目標選擇最適合的方式。

以子女名義持有房產的法規影響

有些投資者考慮將日本房產登記在未成年子女或家人名下，以進行資產傳承規劃。但在日本，這種做法需謹慎評估，因為涉及贈與稅等法規影響：

贈與稅負擔：若父母將資金提供給子女用於購買房產，這實質被日本國稅廳視為一種贈與行為。日本對每位受贈人每年僅有110萬日圓的免稅額，超過部分將課徵累進贈與稅。稅率隨贈與金額增加而升高，最高可達55%。例如將價值數千萬日圓的不動產無償給予子女，可能產生巨額稅負而得不償失。因此，若無透過長年分次贈與等專業稅務安排，單次將大量資金轉移給子女購屋並非良策。



未成年名義購屋限制：日本法律允許未成年人擁有不動產，但在處分（出售或設定抵押）時，需要法定代理人（通常是父母）的同意。而且如果未成年子女持有房產，將來出售該房產時，為保障子女權益，可能需要經過家庭法院的許可才能出售，以確認出售符合未成年人的利益。這增加了交易的程序複雜性。



繼承與稅務：將房產預先登記在子女名下，表面上可避免父母身故時再繼承的流程，但日本稅法有相關反避稅規定。如果贈與發生在被繼承人去世前3年內，該贈與財產仍會被計入遺產總額計稅。也就是說，臨終前將財產轉給子女並不能免除遺產稅。而若提早很多年就將資產轉給子女，則需承擔上述贈與稅成本。



貸款與管理：未成年子女通常無法自行申請銀行房貸，銀行放貸對象還是會要求父母作為實際借款人或擔保人。另外，房產持有期間的管理責任仍由父母代行，如繳納固定資產稅、維護房屋、處理租賃事宜等，對父母而言並無減少義務。等子女成年後產權完全歸其控制，但那時房產狀況或市場行情可能已變化，也是一項不確定性。



綜上，以小孩名義購屋在日本並無明顯節稅優勢，反而可能因贈與稅而增加成本。大多數情況下，海外投資者會直接以自己或夫妻名義持有日本房產，並透過立遺囑、購買保險或設立海外公司等方式來規劃將來的資產傳承。如果確實有將資產提前轉給子女的需求，建議諮詢專業日本稅務顧問，評估採取每年分次贈與等合法節稅措施，確保符合法規且將稅負降至最低。

3. 日本房地產稅務解析

日本房地產持有與交易涉及多種稅費，海外買家應充分了解購買時、持有期間及出售時的主要稅負，以便精準預算和長期規劃。以下逐項解析：

消費稅與資本利得稅的影響

消費稅：日本的消費稅類似於加值稅，對商品和服務徵收，現行稅率為10%。在不動產交易中，土地買賣免徵消費稅，但建物（房屋部分）的交易需課稅 。實務上，購買新成屋或預售屋時，房價通常已含消費稅；二手房若賣方是個人則無消費稅，但若賣方為課稅業者（如地產公司）亦需課10%的稅金。舉例而言，一戶5000萬日圓的新建公寓，其中建物價值3000萬日圓，則包含了約300萬日圓的消費稅。而在未來出售房產時，若賣方是課稅業者或法人，也需就建物售價部分繳納10%消費稅 。對個人投資者而言，持有期間的住宅租金收入一般屬非課稅營業（住宅租賃免消費稅），因此無需就租金繳納消費稅。但若進行民泊或短租（視為旅館業），或出租商用物業，則租金需計入營業額可能觸發消費稅申報義務。總之，消費稅主要影響購置與出售階段的成本，海外買家應留意房價中的含稅成分，以及未來賣出時可能負擔的稅金。部分投資者會考慮以公司名義買賣並申報營業，藉由進項抵扣機制減輕消費稅負，但這涉及公司營業額規模等限制，此處不贅述。

資本利得稅（讓渡所得稅）：當房地產出售有獲利時，需要繳納資本利得稅，即財產讓渡所得稅。日本對不動產持有時間長短採取分離課稅，稅率有明顯差異：

短期讓渡所得稅：持有期間在5年以內出售的，獲利部分課徵39%的稅（金額的30%為所得稅、9%為住民稅) 。短期交易稅率高，是為了抑制投機行為。

長期讓渡所得稅：持有超過5年後出售，可適用優惠稅率20%（15%所得稅+5%住民稅) 。長期持有明顯降低稅負。例如淨利潤1000萬日圓的房產，持有超5年出售僅繳約200萬稅金，若5年內賣則稅額約390萬 。
 日本讓渡所得稅計算是在賣價扣除原始買價、購買時諸費用、出售相關費用後的淨利部分，再乘上述稅率。此外，若是自住房屋且居住超過10年，出售時可享3000萬日圓的特別扣除額等優惠（非日本稅務居民可能無法適用）。整體而言，資本利得稅將直接影響投資報酬，建議投資者預留獲利的20-39%作為潛在稅金支出。通常採取長期持有策略可有效降低此稅負。需要注意的是，日本與某些國家簽有租稅協定避免重複課稅，台灣與日本間也已簽署協定，未來台灣稅局不會就同一筆日本房產交易再課一次資本利得稅（一牛不二剝）。

固定資產稅與都市計畫稅的長期影響

日本房地產持有期間，每年需繳納地方稅，包括固定資產稅和都市計畫稅（台灣買家常合稱「固都稅」）。這兩項稅是地方政府對房產課徵的財產稅，每年根據評定價值計算：

固定資產稅：稅率為評定價值的1.4%。評定價值由當地政府每3年重估一次，通常約為市場價的60-70%。例如一戶公寓政府評價2000萬日圓，每年固定資產稅約繳28萬日圓。新建住宅頭5年可享稅額減半優惠（限120㎡以下部分），土地部分如自用住宅用地也有折減措施。



都市計畫稅：主要在城市計畫區內的房產徵收，用於城市基礎建設經費。稅率一般為評定價值的0.3%。前述2000萬評價的房產，每年都市計畫稅約6萬日圓。與固定資產稅一起徵收時，合稱為「固都稅」。有些城市非都市計畫區免徵此稅，但東京、大阪等大部分都市地區都適用。



以上兩稅每年4-5月由當地政府寄送納稅通知單，可一次付清或分4期繳納。長期影響在於持有成本累積，需要納入投資收益計算。以年租金收益舉例，若租金年回報為物件評價的5%，而固都稅合計約1.7%，實際淨收益率會被稅金侵蝕一些。因此，在評估房產投報時，別忘記扣除每年的固都稅支出。需要注意，固都稅稅額隨政府評價變動而調整，若地價房價上升，評價額可能提高，稅金也會增加。不過政府評價漲跌有延遲性，通常市場大漲多年後才逐步體現在評價上。

對海外買家而言，每年按時繳納固都稅很重要。可透過代理管理公司協助繳納，避免逾期產生滯納金或被政府扣押資產。整體而言，日本的房產持有稅負相對透明固定，在投資決策時應將未來若干年的固都稅成本計入，確保現金流計畫無誤。

贈與稅與遺產稅對台灣買家的影響

日本的遺產稅與贈與稅稅率高、制度複雜，尤其值得海外投資人留意，因這將影響跨國資產傳承的稅務成本：

遺產稅：日本對於持有日本境內資產的個人，不論國籍，只要去世時在日本無住所未滿10年者，其日本境內財產仍適用日本遺產稅課稅 。遺產稅採累進稅率10%起跳，最高55%。例如遺產淨額超過6億日圓的部分課55%，2~3億日圓區間課45%，以此階梯計算。此外，每位法定繼承人有600萬日圓基礎扣除額（2023年新制），但整體減免後的課稅基礎仍可能不小。對比台灣遺產稅最高僅10%或20% （扣除額高），日本遺產稅負可謂相當沉重。這意味著台灣投資者若在日本持有不動產，一旦發生繼承，繼承人須向日本繳納可能高達房產市值一兩成以上的稅金。建議提早透過保險或信託等方式準備稅款，以免屆時因負擔不起稅金而被迫賣房。也可考慮設立持有日本房產的海外公司，藉由公司股權傳承來迴避直接的不動產遺產稅——但需確保符合日本針對短期居住者的免稅要件及沒有反避稅疑慮 。這部分專業性強，宜諮詢國際稅務專家為佳。



贈與稅：日本每年對每位受贈人有110萬日圓免稅額，超出部分課贈與稅 。稅率採累進制，例如贈與2000萬日圓左右稅率約30%，超過4500萬日圓部分課55%。由於沒有像台灣的免稅額度（台灣現行每人每年新台幣244萬免稅），日本贈與稍大金額就會產生課稅。對台灣買家而言，典型情況如父母想提前將日本房產過戶給子女，就會被視為贈與，需要子女繳納高額稅款。因此，相比直接生前贈與，日本更傾向透過遺囑安排繼承，因為夫妻及子女繼承時有法定扣除額（配偶扣除最高1.6億日圓，子女每人1000萬日圓）可減輕部份稅負。此外日本政府近年有意將贈與稅與遺產稅制度整合改革，可能放寬某些長期居住海外者的稅負，但具體規定仍需關注最新稅法動態。



小結：日本的贈與、遺產稅對非居住者持有的日本不動產同樣適用，而且稅率遠高於台灣。這可能顯著影響整體投資收益及傳承安排。因此台灣投資人宜在購置日本房產時，就同步考量稅務因應之道，例如：購買適當額度的人壽保險以備繳稅、以配偶共有方式持有降低單一人持有額度、或建立海外控股架構等。提前規劃將使未來面對贈與或繼承時更從容，避免因稅制不熟而遭受不必要的資產流失。

4. 如何透過房地產租賃收入獲取經營管理簽證

日本的經營管理簽證（Business Manager Visa）允許外國人在日本經營事業並長期居留。透過從事房地產租賃投資業務，有可能達成取得此簽證的條件。以下說明其資格要件、所需規模及申請流程：

經營管理簽證的資格與條件

要申請經營·管理在留資格，申請人必須在日本實際開展並管理一門事業。日本入管法對申請此簽證的公司及事業有幾項核心要求 ：

充足的公司資本：申請人需設立一間日本法人企業，實收資本金額至少500萬日圓以上 。這500萬日圓通常作為創業啟動資金，也是入管局衡量事業規模的標準之一。一名申請人須單獨投入滿500萬；若兩人合資，則各需500萬而非合計500萬 。



實體辦公空間：公司必須在日本擁有獨立的營業辦公室。不能以自宅的一角或朋友住所作為永久辦公地址（註冊初期可暫用住所，但正式申請簽證前需遷入正式辦公室) 。辦公室需要有租賃契約、可供實地查驗，以證明事業營運據點。這對房地產投資者而言，通常需要額外承租一個小型辦公室用於公司登記和日常管理之用。



雇用員工或營業規模：傳統規定是公司需雇用至少2名以上日本常駐人員（日本國籍或持永住/長期簽證者），或達成前述500萬日圓資本投入。近年實務上，500萬資本常被視為硬性門檻，而雇用員工不是絕對必要條件，但在簽證審查時，雇用本地員工、有實際營業活動，能提高事業的可信度與穩定性。對於房地產租賃業，一開始可不必立即僱人，待事業上軌道後可考慮聘請管理職員以利續簽。



可行的事業計畫：申請時需提交詳細的商業計畫書，內容包含事業內容、收益預測、資金來源及市場分析等 。入管局會評估該計畫的安定性與持續性，確保申請人能透過此事業養活自己並對社會有貢獻。因此，房地產租賃業必須證明有穩定的租金收入來源，預計損益平衡和盈利能力。例如擁有數戶物件出租，年租金總額足以支付經營成本、稅金並支持申請人在日生活。若目前規模不足，計畫書需說明未來擴張藍圖。



申請人背景：申請人通常擔任公司代表董事，需要提供學歷、職歷證明，以證明有能力經營。不一定要相關學位，但具備商業管理經驗較有利。申請人還需有充足的生活費儲備或收入來源，確保不會成為日本公共負擔。一般要求申請人有一定儲蓄或已在事業投入的資金外，還有至少數百萬日圓可用於個人生活開支。



滿足上述條件後，公司營業執照辦妥即可由公司為代表提出在留資格申請。總之：500萬日圓資本、辦公室、合理營運規模與計畫，是取得經營管理簽證的四大基石。

房地產規模與年收入門檻

沒有明文規定房地產事業需要多少規模才能申請簽證，但根據成功案例與行政書士建議，以下規模可提高申請成功率：

不動產數量：通常至少需要持有複數物件以證明有實質業務。僅靠單一公寓收租，營運額和利潤可能過低，難以令人信服是一個可持續經營的事業。一些案例顯示，持有約3～5個小型公寓單元（或1棟公寓大樓的多戶房號）、或者1-2棟整棟透天公寓用於包租經營，會比較有說服力。物件可以逐步累積，但申請簽證時至少應有部分已在手的房產產生收入。



投資金額/資產規模：500萬日圓資本是最低起點，但實際購買房產往往需要更多資金。如果能展現總投資額達數千萬日圓級別（例如已購置總價值5000萬～1億日圓的不動產組合），會讓入管對事業穩定性更有信心。當然，也可透過銀行貸款撬動，重點在於資產規模足以產生可觀租金。



年營業收入：沒有硬性門檻，但至少要能覆蓋辦公室租金、物業稅金、維護費、人員成本以及申請人自己的生活費用。例如一年總租金收入在日圓數百萬級別較為理想。假設辦公室年租120萬、各種稅費50萬、生活費300萬，則事業每年至少要有500萬日圓以上的毛收入才較充裕。一般建議目標年收入1000萬日圓左右，淨利潤能達到300萬～500萬日圓，足以自給自足，這樣簽證審查會傾向認定事業有持續性。



成長性：若當前規模偏小，計畫書需強調未來擴張。例如3年內增加投資額至多少、物件數翻倍等。有明確的再投資計畫（如每年新增2戶房產）會讓審查官相信事業在壯大，而非停滯在小規模。



簡而言之，經營管理簽證要求申請人在日本展開的是一門真正的生意而非被動投資。因此房地產投資規模要達到能被視為「營商」而非單純個人理財。起碼數戶以上房產、穩定的租金現金流，以及不斷發展的計畫，是達標的關鍵。

申請流程與成功案例

申請流程大致如下：首先在日本成立株式會社或合同會社，完成商業登記並存入資本金500萬日圓。選定辦公室地址簽訂租約，將公司地址變更為商用辦公室。同時著手房產投資：可以在公司名義購買租賃物件，或將個人名下物件轉讓給公司持有。準備好商業計畫書、公司決算預測、物件列表和租賃合同等證明材料。之後向入國管理局申請簽證，通常以一年期發給 。一年後續簽時需提交營運報告、財務報表，證明公司正常運作且仍符合要件，可再延長1或3年。

成功案例：有許多來自中國大陸、香港的投資者通過不動產業取得經營管理簽證的實例。例如一位香港投資人以個人資金在大阪購入了兩棟公寓（每棟含8個單元），成立合同会社出租這些單元，月租金合計約80萬日圓。辦公室他選擇在大阪市內租一個小型辦公室月租5萬。在商業計畫中，他強調未來兩年內再收購第三棟公寓，提高年營收至1500萬日圓。最初申請時，他已投入約1億日圓（遠超500萬資本），展示出長期經營意圖。最終該申請順利獲批一年簽證，並在次年以已實現約定的第三棟投資而成功延簽3年。目前他在日公司雇用了1名日本職員協助物業管理，事業步上軌道。

另有台灣投資者的案例：夫妻雙方共同出資700萬日圓成立公司，在東京23區購入了3間公寓單元用於長租，同時兼營東京民泊管理（幫其他房東代理Airbnb）。他們強調自己的雙語優勢和服務，拿到經營管理簽證後已營運兩年，現計劃增加人手擴大業務。這類結合房產投資和不動產相關服務（如民宿、仲介等）的模式，更能凸顯事業經營性質，也易於說服審查官接受。

整體來說，只要充分準備資金並選對物件經營，透過房地產租賃獲取經營管理簽證是可行的 。成功要點在於證明投資人有認真在「經營」：設立公司、配置資本、人員、計劃未來，而非僅僅當房東收租而已。建議申請人諮詢專業行政書士或移民顧問，確保申請文件齊全且符合入管要求。一旦取得此簽證，配偶及子女也可隨行，實現全家在日本居留的目標。

5. 購屋後的物業管理與租賃

投資日本房地產並非結束於購屋，後續的物業管理與租賃經營同樣決定投資成敗。以下探討出租市場行情、物業管理要點及短租民泊規範：

出租市場行情分析

日本的長租市場成熟且需求穩定。以東京、大阪為代表的大都市，由於人口集中和租屋文化盛行，住房租賃需求長期旺盛。東京23區空置率常年維持在約35%上下，大阪主要市區空置率約68%，屬健康水平。租金水準方面，東京市中心公寓每月租金約每坪1萬～1.5萬日圓（以30㎡小戶型計算月租在10萬日圓左右），大阪市中心稍低，每坪約0.7萬～1萬日圓。關西其他城市如京都、神戶租金略低於大阪。熊本等地方城市租金更低，但相對房價也便宜，租金報酬率反而較高。

對投資客而言，更重要的是租金收益率：東京公寓平均淨收益率約2%～4%，大阪約4%～6%，地方城市甚至可達7%以上。大阪因房價仍處於上升階段、租金漲幅也可觀。特別是在IR和世博利好預期下，大阪的出租需求可能出現新一波增長，帶動租金上揚。報導指出，大阪熱門區域（北區、中央區等）近期因外國人赴日就業潮，已經出現租賃供給吃緊的情況。對比之下，東京租金漲幅近年較平穩，但空屋吸納速度快，新建公寓推出即被租。此外，日本租賃市場有一特點：租約穩定長期化。許多房客會連續租住數年，租期越長對房東越有利，省去重新招租的空置期和手續成本。因此，降低空置率是提升投報率關鍵。一線城市因人口流入，更易找到下一任房客，空置期通常不長；地方則可能要預留更長招租時間。

總的來說，日本出租市場對房東友好：租客遵守合約、押金制度健全、拖欠房租情況少。而房東需注意的是每2年租約更新時，一般日本慣例會收取租客更新費（相當於一個月房租），這對房東是額外收益。但若市場疲弱時也可能需要下調租金留住房客。投資前應研究物件所在區域的人口與供需趨勢：如臨近大學、辦公商圈的物件，出租對象明確、空置率通常較低；反之交通不便或高齡化社區，未來租賃需求恐減少。在本指南第一部分的城市比較中已述，東京穩健、大阪成長、地方高收益但流動性差，這些都反映在出租市場上。投資者應結合自身風險偏好，在收益率和穩定性之間取得平衡。

物業管理的選擇

對海外房東而言，委託專業的物業管理公司（房屋管理代租業者）是省心省力的選擇。日本有許多專門服務不動產投資者的管理公司，提供下列主要服務：

招租與退租管理：代理刊登招租廣告、安排看房、審核房客資格，代簽訂租約。房客退租時辦理退房查驗、押金結算，迅速重新招租以降低空置期。

租金收取與匯款：每月代收房客租金，扣除管理費後定期將淨租金匯給房東指定帳戶。若房客延遲支付，管理公司會催繳，必要時協助法律程序。

房屋維護：定期檢查物業狀況，處理房客報修。如水電故障、家電維修、小型修繕等，可即時安排工班處理並代付費用，再向房東報帳。

費用代繳：可代房東繳納每年的固定資產稅、都市計畫稅，以及管理費、修繕金等，確保不漏繳。

匯報服務：定期提供收支報表、租戶情況報告。多數公司可用中英文溝通，方便海外業主了解物業狀況。

物業管理公司通常收取月租的**5%～8%**作為管理費。如果包含租賃保證（如房客未付租，管理公司先行墊付）的服務，費率可能再高一些。以市場行情看，東京大阪常見管理費約5%。選擇管理公司時，可考量公司規模、信譽、是否有服務海外客戶經驗、語言能力以及費用水平。大型房產集團的子公司（如三井不動產Residential、東急不動產旗下管理公司等）信譽佳、制度完善，但費用略高。也有專做外國人房東市場的管理公司，提供多語客服、更靈活的報表。投資者可多比較2-3家公司方案。

需要注意的是，日本法律對租賃關係保障嚴謹，房東單方面解約或驅逐房客並不容易，必須有正當理由且經過司法程序。因此，一家專業可靠的管理公司能在出現糾紛時妥善處理，保障房東權益。同時他們熟悉租賃市場行情，能建議合理租金定價，縮短招租期。總之，對遠距離的海外買家而言，聘請物業管理相當於請了一個房屋「管家」，雖然每月付出些費用，但換來的是省心和保障，讓投資真正成為被動收入。

民泊（短租）經營法規

日本自2018年6月起實施《住宅宿泊事業法》，正式規範所謂民泊（Airbnb式短期出租）經營。相較長租，民泊有機會帶來更高收益，但法規限制較多，需要遵守以下重點：

營業日數上限：一般民宿型租賃每年最多營業180晚。換言之，一處住宅一年的短租接待天數不得超過180天。超過上限即屬違法經營，一經查獲可能被下達停業令，甚至面臨罰則。此規定迫使業者即使有市場需求，也無法全年無休出租，只能選擇旺季經營、淡季停業。



登記與申報：房東須向物件所在地的政府申請民泊營業的登錄，取得民泊事業者號碼。Airbnb等平台只能刊登已登記的房源，且平台需定期將訂房天數上報觀光廳系統 。房東也有義務在每年營業結束後，向政府提交年間運營報告（載明實際出租天數、房客數等）。未經申請登記就私下短租屬違法，一旦舉報將面臨處罰。

物件條件：住宅用物業才能申請民泊營業，且各地方政府可因地制宜設定額外限制。例如許多東京都區規定禁止民泊在週一至週五運營（只允許週末和節假日出租），以減少對鄰里的干擾 。有些地區完全禁止住宅區民泊，只能在商業區或特定區域經營。大阪相對寬鬆，但也要求設置防火設備、張貼民泊標識等。因此，並非任何公寓都能拿來當Airbnb，一定要確認所在自治體的細則。



委託管理人：若房東本人不與房客同住（大多數投資型民泊屬此情況），法律要求委託一位註冊住宅宿泊管理業者來代管物件。這些管理業者需經過國家註冊，負責處理入住登記、房客身分確認、24小時應對客訴和緊急事態等。對海外房東而言，等同必須聘請一間合規的民泊代管公司，費用通常是收益的20%～30%。


其他規定：例如房客每次入住需填寫名簿並出示護照影本（交管理業者留存），物件需備妥一定數量的消防設備（滅火器、煙感器），定期清掃消毒，鄰居投訴時管理者須及時處理等等 。此外，日本還區分了「特區民泊」和傳統旅館業許可：在國家戰略特區內（如東京大田區、大阪市等部分區域），可申請特區民泊許可，突破180天上限但需每次入住2晚以上。另取得旅館業法的簡易旅館許可，則可全年經營，但辦理難度高、對建物要求嚴格（例如必須是商用用途建物、通過防火標準等）。



總結而言，日本政府對民泊採取寬嚴並濟：允許合法經營，但設限防止失控。對投資者來說，民泊收益雖高於傳統長租，但要承擔合規成本和經營管理的辛勞。若嚴格依照法律來做，180天的上限實際上將年收益腰斬，而若違規冒進又有被取締風險。因此，建議有志經營民泊的買家：第一，選擇民泊友好地區和適宜物件（如商業區公寓或已取得民宿許可的不動產）；第二，聘請專業可靠的管理業者打理；第三，精算在180天限制下的收益是否仍具吸引力，再決定採取短租還是長租模式。遵法經營不僅是法律義務，也是維持鄰里關係、保障長久收益的前提。

日本房地產市場資訊瞬息萬變，投資前請務必做好功課並諮詢專業意見。本文提及之數據與觀點僅供參考，投資人應依自身情況審慎評估風險。

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