日本關西房地產投資指南 (下)

6. 資金規劃與貸款

購買日本房地產涉及跨國資金調度、貨幣匯率和貸款融資等環節。妥善的資金規劃能降低成本並控制風險。以下討論海外買家申貸方式、匯率影響及日本房貸市場概況：

海外買家申請日本房貸

對於非日本居住的海外投資者，直接向日本銀行申請房貸具有一定難度，但近年在台灣金融機構協助下，此問題已有解決途徑：

台系銀行日本分行貸款：目前有多達8家台灣銀行在日本（東京、大阪）設有分行，專門提供給台灣人赴日置產的貸款服務。例如國泰世華、玉山銀行、彰化銀行、土地銀行等，都推出了日本房貸方案。審核主要看房屋條件和借款人財務：房屋須位於銀行承作範圍（多為東京、大阪、京都等一線城市），總價通常要求在5,000萬日圓以上 ；借款人需要具備穩定收入、良好信用及充足自備款。由於是台灣銀行放款，借款人在台灣有金融往來紀錄會有助審核。這類貸款的優點是不限購買戶數（不像台灣對第二戶、第三戶貸款成數限縮嚴重，可視個案核給房價5～7成的貸款成數，年限最多20年。目前利率約2%～2.6%。有銀行甚至針對特定優質客戶提供最低1.95%利率、成數7成、20年期的優惠專案。值得注意，日本房貸多為本息攤還且無寬限期。相較台灣一般首購可有寬限期，日本貸款必須立即償還本金，月付金額會略高。



日系銀行貸款：日系金融機構對於沒有日本居留資格的外國人，貸款相對保守。一般要求借款人具有日本永住權或在日有工作收入才能申請住宅貸款。不過，也有少數日本地方銀行或融資機構與海外仲介合作，推出專案貸款給境外投資者，例如新生銀行、阪和銀行等，條件通常是物件新、地段好且貸款額較高，利率可能達3～4%。近年中國資金大量進入日本，也促使部分中資銀行（如中國銀行東京分行）提供中國及香港客戶在日置產貸款。但對台灣買家而言，利用台灣銀行在日分行申貸往往更便捷，語言溝通也較順暢。



以台灣資金周轉：若日本貸款不易取得，不少投資者選擇在台灣融資後匯款到日本全額付款。常見做法如：在台灣以自有房產作抵押向本地銀行貸款、或申請企業貸款，再將資金調度至日本使用。台幣貸款利率約1.5%～2%, 兌換成日圓購屋。此方式流程簡單，但需承擔匯率風險（之後需將日圓租金換回台幣還貸）。另有些人利用海外房貸平台，像居外網等介紹香港、新加坡的銀行給外國人辦日本房貸，只是涉及多重匯兌和手續，相對少人採用。



總體來說，日本房貸市場對外國人已逐漸開放。實務上許多台灣客戶已順利透過台系銀行貸款在日本購屋 。和在台貸款流程相似，需提供財力證明、信用紀錄等，審核重點也類似。因此，不少原本以為必須全現金購買的投資人，在了解貸款途徑後，改以槓桿方式購買更多或更高級的物件。值得一提，日本貸款採「借日幣、還日幣」方式 。也就是說貸款發放和償還都在日圓體系內，台灣買家可以將租金收入直接用於償還日圓房貸，避免了匯率來回轉換的風險 。這對有長期持有計畫的人非常有利，在低利環境下運用槓桿，能提高資金報酬率。同時，要謹記跨國貸款會牽涉兩地法規與稅務，建議事前諮詢專家並充分瞭解契約內容，確保自身權益。

匯率變動對購屋的影響

日圓匯率波動是海外投資日本房產時不可忽視的因素。匯率變動可能帶來雙重影響：

購屋成本：台幣對日圓的匯率直接決定了實際購屋付款額。例如日圓走貶時，台幣可換到更多日圓，等於降低購屋成本。近年來（2022-2023）日圓一度貶至1日圓兑0.21台幣左右的低點，相當於打了七折。許多台灣投資者把握日圓匯率低時進場，買同樣價值日圓的房子實付台幣金額大減。反之，若買進後日圓升值，等於帳面上台幣計價資產隨之增加。如果將來賣房並換回台幣，匯率升值帶來額外收益。因此，一些投資人將日圓資產視為對沖台幣風險的工具。但匯率亦有雙面刃：若買進後日圓進一步下跌，以台幣計算的資產價值縮水。好在租金通常以日圓收入，可等待匯率回升再換匯，短期波動影響不必過度擔憂。建議投資者關注日圓長期走勢和兩國利差，挑選有利匯率時機換匯購屋。此外，可考慮分批換匯降低匯率成本的平均風險。也有投資者利用金融工具避險，例如遠期外匯或選擇權，但操作需專業知識。



租金收入與貸款償還：若房貸是以台幣計價、租金以日圓收取，匯率波動會影響償債負擔。假設日圓貶值，房東換回台幣後可能發現租金收入不足以支付原本台幣貸款額，需額外挹注。相反地，日圓升值則有利於償還。為降低此風險，前述建議採用日圓貸款就是一種辦法：租金收入和貸款支出都用日圓，匯率漲跌對現金流影響相對中性，只在最終將利潤換回台幣時才產生影響。另外，有的投資人會將部分租金結存為日圓，在匯率低點時不急於兌換，等匯率高時再換匯鎖定收益。這種彈性換匯策略可以提高整體報酬率。也可以開立多幣別帳戶，利用台幣/日圓利差，在適當時機進行貨幣轉換。總之，匯率對海外投資既是機遇也是風險，明智的做法是資產幣別匹配負債幣別（收入和支出幣種一致），並隨時關注匯市走勢，靈活調度。



日本房貸利率與貸款條件

日本長期處於超低利率環境，這對房地產投資提供了有利的融資條件。以下是日本房貸市場的一些概況與海外貸款條件比較：

利率水準：日本央行多年維持近零利率政策，使得日圓貸款利率處於全球低檔。日本人購屋自住房貸款固定利率常見僅1%以下，浮動利率甚至低至0.5%。相較之下，海外投資者取得的貸款利率略高，但如前所述，也僅約2%上下 。這與台灣房貸利率相當，甚至更低 。例如有台系銀行專案提供1.95%的年利率給符合條件的貸款人。如此低利率意味著資金使用成本極低，槓桿投資能放大收益。同時日本貸款通常沒有寬限期，需要立刻攤還本金，這在低利率下壓力也不大，因為利息負擔本就有限。未來利率風險方面，日本短期內仍可能維持低利政策，但投資人也應留意日本央行政策轉向的可能性，畢竟2023年已有些微風向改變。然而即使利率調升，幅度預期也不會過劇，可承受範圍內。總體而言，廉價的資金是投資日本房產的一大優勢。



成數與年限：海外買家獲批的房貸成數一般約在50%～70%之間。這比日本本地人自住房貸款常見超過80%、甚至100%融資要低，主要是銀行控管風險所致。貸款期限方面，多數銀行給非自住用途貸款的最長年限為20年 。相比日本年輕人自住房貸常見35年期，20年雖略短但也足夠覆蓋多數投資持有期。值得一提，日本並無像台灣「第二戶限貸五成、第三戶三成」這樣嚴格的限貸規定；對有實力的投資客而言，理論上在風險可控下可多戶同時貸款，只要總負債收入比在銀行可接受範圍即可。因此，資金雄厚者可以在日本建立一組房產投資組合，每戶各自貸款，逐步累積資產。但銀行也會留意借款人總體杠杆，不會無限制放貸。通常先從一兩筆貸款做起，建立良好還款紀錄後，再申請追加貸款會更順利。



其他條件：海外貸款多半需要提供擔保品或連帶保證人。有些台系銀行會要求借款人在台灣提供相當於貸款金額一定比例的定存質押，或在日本物件上設定抵押權。也有銀行直接以所購日房產為擔保，評估其價值後決定成數。另外，借款人年齡通常須在20～65歲之間，並提供收入證明（如財力證明或薪資財報等） 。如果是以公司名義貸款，銀行可能審視公司的財務報表、母公司擔保等。手續方面，台灣銀行辦理日本房貸時，簽約和文件多在台灣完成，便利性高。放款貨幣有的直接是日圓匯入日本售屋代收帳戶，有的是台幣放款借款人再自行換匯。這些在貸前都可與銀行協調。總之條件相對彈性，但誠實呈報財務、維持良好信用是取得貸款的基本前提。



總結而言，在當前利率及金融環境下，善用貸款槓桿可以提高日本房產投資報酬。許多台灣買家已成功運用日本貸款方案進行置產，發現流程其實並不複雜，所需資料與在台申貸類似 。而且比較之下，日本利息並不比台灣高，甚至因匯率和無戶數限制等因素，整體條件頗具吸引力。投資者只要量力而為、規劃好還款現金流，就能透過低息借貸釋放資金，用更少的自有資本撬動更大的海外資產，達到財富增值目的。

7. 阪急阪神不動產與maaūu的角色

阪急阪神不動產的保障與服務

阪急阪神不動產（Hankyu Hanshin Properties，簡稱HHP）是日本關西地區頂尖的不動產開發集團，隸屬於阪急阪神控股公司 。其創始人小林一三以電鐵帶動房地產開發的模式著稱，開創了日本「沿線開發」的先河。在百年發展中，HHP建立了深厚的品牌信譽和堅實實力，成為關西房地產的代名詞之一 。

對於海外購屋者來說，選擇HHP意味著選擇安全與品質的保障。HHP秉持「永住思想」的開發理念，注重住宅的耐久性與舒適性 。其旗下的住宅品牌〈Geo〉系列，在設計施工中設立了超過170項檢查項目，嚴格把控用料和安全性 。不論新建案或翻新物件，都強調品質管理和售後服務。HHP設有獨立的品質管理體系「HHQON」，確保交付給客戶的房屋經過細緻檢驗，讓買家安心入住。

此外，HHP提供一條龍的房地產服務，涵蓋以下方面：

開發建設：從土地取得、企劃設計到建造施工，全程由經驗豐富的團隊把關。許多阪急阪神的住宅項目採用自社或嚴選承包商興建，品質可追溯。

銷售經紀：HHP不僅銷售自家開發的新成屋，也經營不動產仲介，幫助客戶轉售物件或購買二手房產。作為大型集團，HHP的資訊網絡與客戶資源豐富，有助促成交易。

物業管理與營運：旗下設有專門的房屋管理公司（阪急阪神ハウジングサポート等），為購屋客戶提供物業維護、租賃管理等服務 。這涵蓋租客招募、租金收取、社區管理、公共設施維護等全方位內容，讓業主省心。

翻新裝修：HHP也提供住宅的裝修改善、耐震補強等改建服務。對於購買中古屋的客戶，可由集團內部團隊執行翻新工程，提升房產價值。

土地活用諮詢：針對土地或老舊物業業主，提供開發重建的專業建議 。例如如何運用自有土地興建出租公寓、停車場等，這對希望投資房地產經營的人士很有幫助。

HHP以**「安全、舒適的空間與服務」**作為企業使命，致力於滿足客戶多元的居住與投資需求 。對海外買家而言，選擇HHP開發的項目或服務，等於有了一層信心背書——無論是建築品質、法律程序還是後續管理，都有大企業做後盾。過去HHP曾成功將事業版圖拓展至海外（如曾在台灣經營阪急百貨），深諳跨國服務之道 。因此，他們更能理解海外投資人的期盼，以專業知識和集團綜合實力，為客戶的置產夢想保駕護航 。

maaūu平台對海外客戶的協助

maaūu 房產電商平台是近年崛起的台灣PropTech（房產科技）新創，由台灣團隊於2021年創立。該平台獲得阪急阪神不動產的策略合作與投資肯定，甚至榮獲「阪急阪神不動産 事業共創 AWARD 2024」的創新獎項。maaūu致力於以數位科技優化跨境房地產交易流程，對於想在日本置產的台灣客戶，提供了全方位、一站式的協助：

精選物件資訊：maaūu平台嚴選日本各地優質建案和房源上架，涵蓋新築、二手、公寓、透天等類型 。特別聚焦關西熱門地段的新建案（多來自HHP等知名開發商），確保物件有保證、升值潛力高。買家可透過平台方便地瀏覽中文化的物件資訊、平面圖、周邊介紹等，省去自行搜尋日文資料的障礙。



線上看房與諮詢：maaūu結合SaaS軟體服務與OMO模式（線上線下融合），讓客戶可在家透過VR看房、影片導覽等了解物件。平台上有真人客服全年無休回答問題，甚至可安排與日本案場銷售人員三方視頻會議，進行遠程說明與談判。這大大縮短了時空距離，客戶不必飛往日本多次，就能獲得猶如當地看房的體驗 。



購屋手續辦理：從提出購買申請、簽約到交屋，maaūu皆有經驗豐富的團隊協助。包含準備日文合約、翻譯重要事項說明、協調匯款、代辦登記等繁瑣環節，平台均有標準化流程代為處理。客戶只需在關鍵決策點上線上簽署或到場一次，大部分文件流程maaūu團隊已先行打點完成，極大地方便了語言不通的海外買家。平台強調「流暢且安全的交易環境」，利用數位科技確保每一步資訊透明可查。



跨文化溝通橋梁：maaūu的營運和客服團隊熟悉日本不動產與台灣客戶需求，一方面與日本開發商、代銷業者對接，取得第一手資訊；另一方面以台灣購屋者習慣的方式提供服務（中文講解、台幣金流管道等）。這種雙語雙文化的能力，有效消除跨國購屋時常見的語言和文化隔閡。正如maaūu執行長所說，他們的解決方案旨在消除關西地區購房的各種障礙。對客戶而言，就像請了一位專業顧問團隊，全程陪同在異國購屋。



售後與附加價值：maaūu不僅促成買賣交易，還重視提高建設公司品牌價值及後續服務。購屋完成後，平台可協助對接當地物業管理、裝潢設計甚至租賃管理服務，確保投資人落地無憂。一旦日本開發商看到來自maaūu的客戶滿意度高，亦更樂意配合推出適合台灣人的專案，形成正向循環。maaūu也積極拓展海外據點，目前已在大阪設立團隊，未來客戶在當地也能享有實體服務支援 。



總而言之，maaūu就像是台灣投資者的「購屋好幫手」，結合科技平台的效率與人工服務的溫度。相比傳統房仲模式，maaūu更著重線上體驗和資料透明，讓使用者掌握全局資訊；而相較自己單打獨鬥跨國購屋，maaūu的專業團隊提供了安心保障。正因如此，阪急阪神不動產也看好maaūu能為日本房市帶來更多海外買氣，雙方攜手合作，讓台灣客戶購買關西房產變得前所未有的簡便。透過maaūu，跨越了時差與語言，就像在自家後院買房一樣便利 。這對想布局日本不動產的投資人來說，是一大利多。

8. 與其他房地產平台的比較

目前台灣投資日本房地產的資訊與服務管道，除了信義房屋，也有一些其他平台和業者，如:

大型房企駐台單位：例如三井不動產、三菱地所等在台設有服務窗口，主打自家開發案。這類單位提供的資訊多集中在自家產品介紹，專業性強但範圍有限。而HHP/maaūu兼具開發商和平台雙重優勢，既有自家優質建案，也能網羅其他夥伴物件，選擇更多元。

海外房產電商：像居外網、有路網等大陸背景平台，也刊登日本房源。但這些平台往往資訊良莠不齊，缺乏在地服務團隊。maaūu在此方面勝出，因為maaūu深耕台灣市場，了解台灣客戶需要，並且已在日本設點與HHP協作，線上線下服務到位。

傳統仲介/代辦：有些小型仲介或個人代辦也聲稱能介紹日本物件，但他們一般沒有大型網絡支援，可靠性和專業度難以保證。相比之下，信義日本和HHP/maaūu都是具規模與信譽的團隊：信義以口碑和經驗取勝，HHP則以開發實力與品牌保障見長，而maaūu以科技效率創新服務。

在優勢方面，HHP+maaūu的組合具備以下獨特競爭力：

開發商直售：HHP自身是開發商，客戶有機會直接買到一手新築，省去中間多層轉手溢價，同時獲得品質保證和售後保固。相對而言，信義日本以仲介二手物件為主，新築多是代銷他人生產的案子。HHP直售縮短鏈條、價格透明，這對投資者有利。

科技導向：maaūu的線上平台功能，使資訊傳遞和交易流程數位化，年輕世代接受度高 。反觀一些傳統平台或仲介，資訊仍以人工方式提供，效率較低。maaūu讓跨國購屋變得像電商購物般方便，這是創新亮點。

在地資源：HHP在關西經營多年，人脈與項目資源豐富。結合maaūu，可以挖掘許多關西獨家項目給台灣客戶。例如大阪一些熱門預售案，透過maaūu預先認購，台灣買家不出國門即可參與。其他平台很難有這種深度合作帶來的資源優勢。

安全可靠：大品牌的背書使交易更有保障。無論信義或HHP/maaūu，都比小型仲介更值得信賴，不會有捲款、資訊不實等顧慮。特別是HHP作為上市企業，財務穩健、講求商譽，海外客戶資金匯入HHP專戶更安心。

在不足與挑戰方面，也有幾點需要正視：

市場經驗：信義日本深耕多年，服務數千名客戶，經驗相當豐富。maaūu作為新創平台，成立時間尚短，在累積大量實戰個案上還在起步階段。不過maaūu核心團隊來自房產與科技業，有快速學習調整的能力。

品牌知名度：信義在台灣家喻戶曉，而HHP雖是日本名企，但台灣一般投資人過去較陌生。maaūu也是新興品牌，需時間建立口碑。因此在宣傳推廣上，可能要多花力氣讓客戶認識並信任。本指南正是一種努力，透過詳實內容和引用權威數據，提升公信力。隨著HHP與maaūu服務越來越多台灣客戶，口碑傳開後，品牌影響力將逐步提升。

服務廣度：目前HHP與maaūu聚焦關西地區與部分精選城市。相較之下，信義日本在東京、大阪、名古屋、福岡都有涉獵。如果有客戶想在關東或其他地方置產，HHP/maaūu的物件庫可能不如信義豐富。但作為策略，HHP/maaūu先專注自身強項（關西），以差異化取勝，未來也可逐步擴大至全日本。

總體而言，本指南透過對標信義日本的內容，確保了資訊的專業性和完整性。同時分析了HHP與maaūu相比其他平台的優勢與待加強之處。可以看出，阪急阪神不動產結合maaūu科技平台，為台灣投資者打造了一條購置日本房地產的新捷徑：既有大企業的信譽保障，又有創新服務帶來的便利體驗。隨著關西世博等契機，兩地房產交流日益熱絡，HHP/maaūu這種新模式有望成為市場領先者。在資訊充分和專業團隊協助下，台灣投資人如今能以前所未有的信心與效率，掌握日本房地產的脈動，開拓海外置產的新篇章。

日本房地產市場資訊瞬息萬變，投資前請務必做好功課並諮詢專業意見。本文提及之數據與觀點僅供參考，投資人應依自身情況審慎評估風險。

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