大阪擬暫停受理「特區民宿」申請，法規調整箭在弦上

為因應民宿經營帶來的投訴與鄰里糾紛，大阪市正準備收緊規範，計畫暫停受理基於《國家戰略特區法》的「特區民宿」新申請。市府已著手研擬具體方針，並預告將設定明確的執行時點，以回應外界憂慮。

這項制度原本是為了放寬住宿設施開業規定，降低經營門檻並允許全年營業，近年在旅客快速增加與飯店價格攀升的背景下，大量成為外國遊客的重要住宿選擇。

然而，隨著數量急速增加，噪音、垃圾與鄰里糾紛的投訴也不斷升高。

《日經新聞》指出：
「大阪市已經開始協調，將停止受理基於《國家戰略特區法》的『特區民宿』新申請。……由於噪音、垃圾等問題，導致民宿與周邊居民的糾紛頻發，投訴不斷增加。」（日經新聞，2025/09/19）

截至 2025 年 7 月底，大阪市的特區民宿認定設施已達 6,696 家，佔全日本的 94%。在這樣的集中度下，任何管理政策的調整，都可能對日本整體民宿市場帶來重大影響。

大阪市預計將在 9 月底召開的跨部門研討會上，確認停止新申請的方向，並於 11 月的國家戰略特別區域會議中正式提出方案。根據目前討論，暫停時間點可能落在 2026 年中期，並將設置一定的公示期，避免經營者臨時受影響。至於未來是否重新開放、以及開放條件，仍有待進一步研擬。

對於現有設施，市府強調將加強監管，要求業者改善投訴處理方式，並可能祭出更嚴格的指導與處分。此外，也將著手推動相關條例修訂，以期改善營運品質並降低居民疑慮。

自 2016 年開放以來，特區民宿制度憑藉低門檻與高獲利性，快速吸引大量經營者進入市場。但隨著大阪即將邁入世博閉幕後的新階段，如何在觀光經濟效益與城市生活品質之間取得平衡，成為地方政府必須正視的課題。

對大阪房地產市場的啟示

特區民宿政策的收緊，可能使現有已持有認證的民宿設施，或將在市場上形成一種「相對稀缺性」。但這並不代表所有相關物件價值必然上升，仍需視地段、經營狀況及政策後續細則而定。

對投資人而言，這次政策調整凸顯出「快速回報」模式逐漸收窄，未來更需關注資產是否能支撐長期運營與可持續吸引力。

參考資料：《日本經濟新聞》因投訴頻發，大阪擬停受理「特區民宿」申請