「外國人在日本買房會被限制嗎？」「該用現金還是貸款？」「聽說五年內賣掉要被課 40% 的稅？」——這些是想在日本置產的台灣人最常卡關的問題。

這篇文章整理自 maaūu 也有房產日本置產線上說明會的內容，把買家最常問的 15 個關鍵問題，依主題重新編排：從城市怎麼選、外國人權利、如何挑物件、貸款與資金、稅務與持有成本，到購屋流程與地震、選地段，一次說清楚。不論你是第一次了解日本房地產，或已經在認真評估，都能用最短時間掌握重點。

日本置產關鍵問題解析——大阪與東京房地產投資全攻略

快速重點

• 城市選擇：東京是「不敗的東京」，資金、政治、企業總部高度集中；大阪是「崛起中的大阪」，基期較低、漲幅相對較大；京都自成一格，買的是人文與稀有性。

• 外國人權利：日本法律上不限制外國人持有土地與房屋，權利義務與本地人相同；差別只在貸款條件與部分稅負（外國人反而可省下住民稅）。

• 資金：日本是少數讓外國人貸款的國家，利率約 2.5%～3%，可貸五到七成；但用貸款會增加買到熱門物件的難度。

• 稅務：持有五年內出售，獲利部分稅率高（約 40%，非居住者更低）；滿五年交易稅率大幅下降。

• 持有成本：東京略高於台北，大阪與台北相近——並沒有想像中那麼可怕。

關於這場說明會：講者與公司背景

主講人 劉冠宏 HOM 為東海建築系、美國哥倫比亞大學建築碩士，畢業後曾於紐約貝聿銘建築師事務所任職，2009 年回台創辦「無有建築」，並在多所大學建築系所任教。後續再創辦「也有房產 maaūu」，主打用設計與科技讓跨海置產更安全、更流暢——例如線上選戶、線上簽約與線上交屋。

在日本市場，也有房產為日本阪急阪神不動產的台灣總代理，可協助新建案、中古屋與翻新物件的購買。本文即整理自其日本置產說明會的問答內容，方便讀者隨時複習。

maaūu 也有房產線上選戶平台介面

官方網站 maauu.com 即可進行線上選戶、線上簽約與線上交屋，亦提供真人完成現場接待，甚至軟裝陳設採購服務，詳見 《大阪買房｜【 Brillia Tower 堂島 】入住實錄｜30天跨海採購軟裝家具，實現絲滑拎包入住！》

一、城市怎麼選？東京、大阪、京都比較

Q1. 東京、大阪、京都，到底該選哪一個？

先講結論：東京求穩、大阪求漲、京都求情懷。

東京是「不敗的東京」。 光是大東京圈的人口就幾乎等於整個台灣，日本的資金、政治勢力與大型企業總部高度集中於此。只要日本整體往上，東京一定最好；即使日本表現不佳，東京也會是其中相對最穩的。它的地位就像「台灣怎麼樣都是蛋黃的台北」。

大阪則是「崛起中的大阪」。 它是日本第二大城、市區人口超過六百萬（約等於台北加新北的量體），近年因國家政策「西進、平衡發展」而重新受到重視。幾個明顯的訊號：

• 2025 大阪世博（大阪第二次舉辦）帶動夢洲開發；

• 夢洲將設置日本史上第一座國際賭場娛樂城（預計 2031 年開幕）；

• 一條全新的磁浮新幹線興建中（預計 2031～2032 通車），未來東京到大阪有望縮短到約一小時車程，可望大量吸納娛樂與消費人流；

• 大阪市中心仍在持續新建捷運線與車站（為世博延伸、並規劃南北向新線連到梅田），對一座千年古都而言相當罕見。

把雞蛋分散到西邊、降低過度集中於東京的風險（例如地震、海嘯等天災疑慮），同時打造一個「副都」概念，被視為相當聰明的國策布局。

2024–2025 全球主要城市房價漲幅，大阪、東京名列前茅（資料來源：日本不動產研究所）

大阪本町商業區帶動周遭塔樓租金

就資料而言，大阪的房價漲幅勝過東京平均值，辦公室漲勢尤其驚人（梅田辦公室漲幅一度居全球前段班）。不過要補兩個但書：

1. 「東京」太大不容易公平比較——東京都包含山林郊區，若只比市中心，東京與大阪其實相當；

2. 大阪基期較低——目前房價約為東京的六成，基期低、上漲空間自然較大；東京已相對昂貴，漲幅就難以超越大阪。

那京都呢？

京都自成一格，不在這個比較框架裡。 它是充滿人文、歷史與風情的城市，喜歡的人沒有第二個選擇。京都的價值不該用投報率來衡量——想住鴨川、白川邊的人，就只會選京都。

二、外國人在日本買房的權利與限制

Q2. 外國人買房有受到限制嗎？

幾乎沒有限制。 不少國家對外國人購屋設有門檻——例如泰國規定一棟大樓最多只能賣 49% 給外國人、土地持有也受限。但日本作為高度已開發國家，外國人與本地人在法律上擁有相同的土地與房屋權利，買賣成本與應繳稅金原則上一致。

差別主要在貸款條件與部分稅負的細節，可參考下表：

換句話說，外國人雖然拿不到本地人的優惠福利，但「能在當地貸款」這件事本身，已是許多國家做不到的優勢。

延伸：日本人會排外嗎？

法律上完全不排外，權利義務非常公平。 至於情感層面，講者的看法是：任何國家的人面對外國人都會有情緒反應，這比較是個人修養與社會風氣的問題，而非制度。日本人素養普遍文明，蓄意製造麻煩，明顯排外的情況不常見。

特別提醒：如果你出價卻沒買到，多半不是被「排外」，而是因為——賣方有其他日本買家競爭，或是你要貸款、流程較慢（詳見第七部分）。

三、買房能拿到日本簽證或永住嗎？

Q5. 買房可以拿到簽證嗎？

買房本身與簽證沒有直接關係，但可能成為取得簽證的「路徑」之一。

舉例來說，若把「買房後出租」當成一種經營模式，是有機會申請經營管理簽證（長期簽證）的。不過這條路對資本金、聘僱員工、辦公室與住家地址須分開等都有更多要求。更進一步釐清幾個常被混為一談的概念：

• 買房 ≠ 簽證：兩者是不同的事。

• 長期簽證 ≠ 永住（綠卡）：但長期簽證是取得永住的必要條件之一。

• 長期簽證、永住、資產規劃，是不同階段、不同路徑，需要個別評估。

溫馨提醒：簽證與永住的實際辦理，務必經由具備資格的專業人士評估。

四、如何挑選適合自己的物件？

Q3. 要如何選擇物件？

這是「一百個人有一百種需求」的大哉問。
講者提供兩個方向：從「人」出發或從「物」出發。

方向一：從「人」出發——先確認你的目的

先問自己：買日本房子的目的是什麼？再往下細分回報目的，就能對應到該買的物件類型：

例如塔樓漲幅多、保值性強，但租金投報通常沒那麼高（漲幅與租金投報往往呈反比）；一戶建適合自住，若要出租則需要更多管理技術。

大阪市整體中古公寓均價漲了約1.7倍。 但西區中古公寓9年漲了76.6%——在大阪24個區裡，這個數字說明它是持續穩定的受到關注。圖為西區塔王 Ceilia Tower 大阪堀江。

方向二：從「物」出發——三種資產類型

房地產的有趣之處在於它用途多元：可持有增值、可出租、可自用、也可改造。因此可把物件分成三種資產型別：

你可以反推自己屬於哪一型買家：偏好「安全、少傷一點腦筋」的，多半在找核心資產；願意動手改造的，則適合增值型。

日本不動產三種資產類型：核心、增值型、機會型

五、資金規劃：現金還是貸款？

Q6. 在日本置產該全現金還是貸款？

日本是少數讓外國人買房可以貸款、且利率不高的國家，甚至有時比台灣更容易（台灣現有限貸令）。

但貸款有個關鍵代價：會增加你買到心儀物件的難度。 原因有二：

1. 若賣方是日本人，可能不習慣與外國人往來、嫌流程麻煩；

2. 日本買家貸款審核撥款極快，外國人貸款流程較久（約一個月甚至更長），賣方自然優先考慮速度快的買家。

反過來說，若你全現金、不貸款，速度也很快，競爭力就不會輸日本買家太多。 所以選擇貸款與否，要在「資金成本」與「買到熱門物件的機率」之間權衡。

Q7. 外國人能貸多少？利率多少？

依說明會內容，外國人在日本貸款的概況如下（會因個人條件、銀行與時點而異）：

溫馨提醒： 日本利率正處於上升趨勢，上述數字僅為說明會當時（2026 年初）的參考值，實際條件請以銀行核定為準。

Q10. 匯款流程與資金安全

付款節奏大致如下：

1. 簽約前後：支付頭款（首付金），約為總價的 5～10%；

2. 約一個月～一個半月後：支付尾款。若全現金則付剩餘全額；若有貸款則先補足「自備款與已付頭款之間的差額」，由銀行在撥款時一次支付尾款給賣方。

安全性方面：日本一般沒有台灣「信託專戶」的習慣，而是以「同一天內完成手續」的方式確保款項無虞。maaūu 也有房產 則與阪急阪神合作設有信託帳戶（費用由業者負擔）：買方款項先匯入信託帳戶，經標準程序確認無誤後，才由信託帳戶轉付賣方，藉此保障雙方安全。

六、稅務與持有成本完整拆解

Q4. 聽說持有五年內出售，稅率高達 40%？

對，也不全對。 重點觀念有三：

1. 這是針對「短期持有」的高稅率：持有五年內出售，類似台灣的「炒房稅」，政府視為投資而非自用，稅率高（約 39～40%；非居住者可省去住民稅，約落在 35%）。

2. 課的是「獲利」，不是「售價」：例如買進一億、賣出兩億，是針對賺到的那一億課稅，不是對兩億課稅。若買賣之間沒賺錢，這個稅就與你無關。

3. 持有滿五年再賣，稅率大幅下降（一般約 20% 左右）。因此建議持有五年以上，也不鼓勵炒房。

此外，法人持有沒有五年限制，是適用公司稅率。遺產的認定又不同：個人持有的房產以「公告現價」課遺產稅（通常約為市值的六成左右），法人則以公司股份價值計算——這部分相當複雜，建議交由專業人士進行規劃。

溫馨提醒：稅務細節繁多且會調整，以上為概念說明，實際稅負請務必諮詢日本稅理士或合格會計師。

Q11. 仲介費怎麼算？

要看你買的是哪一種物件：

• 新建案／開發商自有物件：直接向開發商付款，不需仲介費。例如阪急阪神不動產的自建品牌建案，或其翻新後出售的自有中古屋。

• 一般中古屋：日本採「三三」制，一般來說即買方 3%、賣方 3%。

Q12. 管理費與修繕基金——「修繕基金」是什麼？有坑嗎？

管理費大家都懂；比較陌生的是「修繕基金（修繕積立金）」，它是建築維修費用在「時間長軸」上的均攤。

台灣常見兩種做法：把部分管理費存起來當結餘，或是等到要修繕時「一次跟住戶收取」。日本採用前者（持續均攤），這其實是優點：

• 修電梯、外牆拉皮時不必臨時跟住戶開口，避免「一樓住戶不肯出錢」之類的爭議；

• 屋主早就按計畫存好錢（十年修什麼、消防何時更新都有規劃）；

• 也因此日本中古屋普遍維護良好、看起來新淨漂亮，比較不會買到漏水、外牆嚴重破損、消防失修的房子。

實際金額有想像中高嗎？ 以大阪最頂級的塔樓為例：管理費約每坪每月台幣 170 元、修繕基金約每坪每月台幣 80 元，合計約 250 元/坪/月。以台北的標準來看屬合理範圍，並沒有傳聞中那麼可怕（新房子、戶數多分攤、房子不易壞，修繕基金自然較低）。

此外還有其他持有成本，例如固定資產稅（類似台灣的房屋稅、地價稅、契稅）、大樓網路費（整棟光纖分攤）等。重點是：日本制度公平，不會只針對你或外國人額外收費。

日本不動產持有成本組成與實質投報計算

Q13. 日本房產持有成本很高嗎？

最簡單的記法：東京略高於台北，大阪則與台北相近（甚至略低）。

依日本資料，東京蛋黃（東京五區）與大阪蛋黃（大阪六區）相比，大阪的持有成本約是東京的約四分之一。反映在整體投報上，同樣條件、同樣價格與租金的物件，東京的投報大約會比大阪低 0.5 個百分點，因為持有成本較高。

以不同物件類型來看：塔樓等高階公寓表面投報最低（約 2.5%～4%），愈舊、愈非高樓的公寓表面投報愈高（可能突破 4%），但相對地漲幅就較低。別忘了：表面投報扣掉持有成本，才是實質投報；民宿、整棟收租等物件表面投報雖高，但管理招租成本也高，實質投報會被拉低。

七、購屋流程實務

Q8. 為什麼我出了全價，還是買不到房？

因為現在的東京、大阪好房子是「賣方市場」（鄉下不在此列）。賣方有得挑，於是會出現：

• 你想慢慢測試底價、談到最好條件，過程中房子卻被別人買走；

• 甚至有人出全價、完全不殺價，賣方仍選擇賣給本地買家（例如本地法人）。

小訣竅：直接問賣方仲介。 在日本幾乎沒有人自售，一定委託仲介，而仲介的利潤來自「成交」而非「賣高」——所以仲介想賣掉，一般不會故意開天價，也鮮少有撿便宜的空間。你（或代理）可以直接禮貌詢問：「這個價格有機會嗎？」站在想成交的仲介立場，他會給你一個比較中肯、可成交的價格參考。

日本基本上沒有殺價文化，頂多去個尾數（東京與大阪可去的幅度不同），且能談的價差其實不大。換句話說，在日本當買方相對輕鬆——保持禮貌、誠意，用詢問的方式平等互惠即可。

日本購屋流程：從諮詢、賞屋、出價到簽約交屋

Q9. 簽約、交屋一定要飛日本嗎？

貸款需要本人到日本一次；簽約與交屋則可以線上完成（限少數有此能力的公司）。

• 貸款：銀行的「潛規則」是要親自見到本人、核對真人與證件。所以你可以趁某次去日本旅遊時，先跑一趟銀行、出示並影印護照／身分證；之後真正辦貸款時就不必再去（辦理前去即可，不要拖太晚）。

• 簽約／交屋：傳統上都得到現場，但現在已可做線上電子簽約與線上交屋。能做到這件事的日本公司非常少——這正是也有房產與阪急阪神不動產的特色之一

八、生活實務：寵物、車位、開發商品牌

Q14. 可以養寵物嗎？有車位嗎？

寵物：一戶建（獨棟／別墅／透天，在日本統稱「一戶建」）有天有地，當然可養。公寓則因少子化、毛小孩日益重要，多數新房可養寵物，但通常有數量與體型限制：

• 數量：例如限一貓一狗、或兩狗／兩貓；

• 體型：依肩背高度區分大／中／小型犬，一般公寓多半不能養大型犬；

• 趨勢：愈新、地點愈成熟文明的房子，愈有機會放寬（例如東京、或剛落成的新案）。實際仍須個案確認。

車位：一戶建留地即可。公寓則因不是每位住戶都買車，很少做到一比一車位（例如 200 戶配約 150 個車位）。日本公寓的車位通則是不出售、列為大樓公共財產——但別擔心，日本公設不收費、也沒有虛坪。車位多採每年抽籤、相當公平；若想確保車位，可選會附「優先承租權」的高階房型（車位仍非你所有，但保證租得到，並載明於契約）。

Q15. 為什麼日本人買房這麼看「開發商品牌」？

關鍵在於日本的命名習慣：公司品牌與產品品牌分開。因為日本開發商多是巨型商社（如阪急阪神旗下有阪神虎棒球隊、阪急電鐵、阪急百貨等），不會直接用公司名當建案名，而是另取產品品牌：

• 三菱地所的住宅品牌是「The Parkhouse（ザ・パークハウス）」；

• 阪急阪神不動產的住宅品牌則是「Geo（ジオ）」，旗下再分核心的 Geo、塔樓的 Geo Tower、頂級的 Geo Grande。

阪急阪神是一家深耕關西超過百年的開發商，被稱為「關西王」，最強的是安全保障與服務，其中，有兩項代表性榮譽：客戶滿意度連續多年第一，以及關西地區開發商房屋轉手上漲率第一（約 43.9%）。

品牌為什麼重要？ 因為它也直接關係到耐震技術（見下一段）。在日本，同樣地段下，一線商社與排名後段的開發商會有明顯價差——因為一線品牌會「不惜成本」把比較先進的技術放進去，品牌信譽比「達到法規最低標」更重要。

阪急阪神不動產 Geo 品牌與獲獎紀錄

九、地震與選地段（現場 Q&A 精華）

Q. 大阪地震風險如何？買房怎麼考慮耐震？

全日本幾乎都在地震帶，這點避不了。 東京與大阪都是地震帶，但成因不同（例如南海海溝等），分散布局也有助於風險平衡。

最實用的判斷法：直接看「年份」就好。 不必糾結是大樓、矮房、木造還是 RC，邏輯是：

1. 國家會規定當時的耐震標準，且逐年提高；舊房子用舊法規、耐震係數較低；

2. 房子會老化，要留意有無損傷；

3. 耐震技術隨科技進步，愈新的房子能採用愈高階的耐震工法。

因此「擔心地震，就買新房子」（也可加保地震險）。一個關鍵分界：1981 年（含）之後的房子已符合新耐震標準，並有耐震標章；1981 年之前的則不一定。講者認為 1981 年之後已相當安全，若仍不放心，就是愈新愈好。

塔樓的耐震要求最高，最有可能採用最新工法——但要看品牌，如阪急阪神 Geo當然會導入更先進的耐震技術。

Q. 為什麼日本人偏愛住高樓？海嘯 vs 地震

有趣的是，日本人其實不太怕地震，真正怕的是海嘯。海嘯的形成需要「深海 + 近岸忽然變淺」的條件，而日本主要都市（東京、大阪）多在東側面海。

對照台灣：主要都市（台北、台中、高雄）多在西側，大陸棚較淺、離出海口遠，海嘯風險低；台北怕的是盆地黏土層會放大地震晃動，因此高樓必須把基樁打到底下的岩盤（如台北 101）。

而日本因為怕海嘯，愈高愈安全、也愈高階——這也是日本塔樓「樓層愈高、價差愈大」的文化根源（高樓象徵貴族與頂級，價差往往不是線性疊加，而是直接翻倍跳）。

如何用「地名漢字」判斷地段好壞？

這是個有趣的小撇步：

但這只是「過去」的參考，不是絕對。 因為地質可被科技改良、區域可被重新規劃——例如大阪最貴的「梅田」帶個「田」字（以前是沼澤）、東京最貴之一的港區位處海嘯第一排，如今卻都靠建造與防震技術成為最頂級的地段。就像台北信義特區以前是「田」、內湖過去房價便宜，現在都今非昔比。老區地質最好但難都更，新區重新規劃後往往反超老區——是一種動態平衡。

實例：肥後橋是大阪的哪裡？

位於肥後橋的 The Fine Tower 是非常好的塔樓住宅選擇

以台北比喻：大阪北區像台北信義區（最貴），其中梅田就是「信義特區」般的鑽石核心。肥後橋位於中之島、中央區與西區一帶，比較像台北的大安區邊緣——不是最熱鬧的核心（ 像梅田、其次本町），但正因位於邊緣、商業氣息沒那麼重，生活品質特別好：樓下有便利的吃喝、交通方便、步行可到中之島。是個沒有爭議的好住宅區。

結語：日本置產，重點是「先想清楚目的」

綜觀這 15 個問題，會發現日本房地產對外國人本質上相當友善：法律權利平等、能貸款、持有成本合理、市場成熟少詐騙、中古屋維護良好。真正的關鍵不在「哪個城市最好」，而在於先釐清自己的目的（求穩、求漲、自住、還是事業落地），再回推該選哪一種物件、用現金還是貸款、要不要看品牌與耐震。

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本文整理自 2026年02月 日本置產說明會的內容，所提及之利率、稅率、成數、費用與政策皆會隨時間與個案調整，僅供參考，不構成投資、稅務或法律建議。實際置產前，請務必諮詢合格的稅理士、司法書士、銀行與不動產專業人士。