2025/07/01
責任編輯 小馬哥 Mark
日本房價真的被低估？通膨、利率與需求變化下的漲幅潛力
文章目錄
近年來，全球投資者開始將目光投向日本房地產市場，這個曾經被「失落30年」標籤所籠罩的投資標的，正在經歷一場深刻的價值重估。從 maaūu 也有房產的 關西置產說明會中，我們可以清楚看到一個重要趨勢：日本房價可能是目前全球先進國家中最被低估的資產類別之一。
重新認識日本經濟實力：「失落30年」的迷思解析
當我們談論日本經濟時，「失落30年」這個詞彙幾乎已經成為刻板印象。然而，這種認知可能存在嚴重的偏差。從數據層面來看，如果我們檢視 1980 年到 2025 年這45年間的 GDP 成長曲線，會發現一個令人意外的事實：
日本的 GDP 實際上呈現持續向上成長的趨勢。
這種錯誤認知的形成主要源於兩個因素：
● 匯率效應 —— 首先，日圓對美元的長期波動使得以美元計價的經濟規模看起來起伏不定。
● 心理因素 —— 1990年代經濟泡沫破裂的創傷深深烙印在人們心中，形成了對日本經濟的悲觀預期。
但是客觀的經濟指標告訴我們一個不同的故事。
截自2025年，日本是蟬連 34 年的世界最大債權國，甚至是美國最大的債主之一。在全球經濟體排名中，日本穩居第三位，這樣的經濟實力與其房價水準形成了明顯的反差。
日本房價與經濟實力的巨大落差
當我們將日本的房價與其他先進國家進行比較時，會發現一個驚人的現象：所有標示為「先進國家」的主要城市，其房價都明顯高於日本的東京和大阪。這種現象看似不合理，因為東京和大阪在城市發展水準、基礎建設品質、以及生活便利性方面，完全可以與倫敦、紐約、雪梨等國際大都市相提並論。
這種價格扭曲的根源可以追溯到1990年代的經濟泡沫破裂事件。當時的房價崩盤不僅造成了經濟損失，更在日本社會心理層面留下了深刻的創傷。整整一代的日本人形成了「房地產不適合投資」的固化觀念，認為房價只會下跌而不會上漲。
這種心理創傷的影響持續了二十到三十年，嚴重壓抑了房地產市場的需求。然而，時間是治癒創傷的良藥。從2008年金融海嘯後開始，我們可以觀察到一個重要的轉折點：日本房價已經連續15年沒有出現下跌，並且呈現穩定上升的趨勢。
更值得注意的是，疫情期間由於外國資金的大量湧入，日本房價出現了明顯的上漲。即使在中國資金因為管制而退出後，日本房價仍然持續上漲，這表明內需市場已經覺醒，成為支撐房價的主要力量。
內需覺醒帶動消費力：日本房地產市場的下一波成長機會
日本的財富分布有其獨特性。雖然在全球富豪排行榜上，我們很少看到日本富豪的身影，但這並不意味著日本缺乏購買力。實際上，日本是全球百萬美元富翁人數第二多的國家，僅次於美國。這顯示日本擁有非常龐大且穩定的中上階級富豪群體。
日本的財富特性是相對均勻的分配，而非極端的貧富差距。這種財富結構更有利於房地產市場的穩定發展，因為購買力不會過度集中在少數人手中，而是廣泛分散在中產階級群體。
內需覺醒的具體證據已經在市場上顯現。過去幾年，外國人容易買到的日本頂級地段塔樓預售屋，現在已經很難取得。原因是日本本地的需求已經足以消化這些優質物件。台灣市場上能夠銷售的日本新建案，現在大多集中在非核心地段，頂級地段的物件幾乎不再提供給外國買家。
這個現象揭示了一個重要趨勢：日本本地購買力正在復甦，優質物件的競爭變得激烈，內需市場已經成為主導力量。當這群中上階級富豪開始積極購買房產時，日本房價將會回歸到先進國家應有的水準，而且這種趨勢預計在未來十年內都將持續。
日圓利率翻轉趨勢與房產投資契機
日本的利率環境正在經歷歷史性的轉變。過去，在日本買房幾乎享有零利率的優惠，日本一度是全球利率最低的國家。然而，現在情況正在發生根本性的改變。日本利率已經不再是全球最低，甚至已經超越了瑞士。
這種利率反轉有其必然性。美國和日本國內的因素都不允許繼續維持超低利率政策，特別是在通膨環境下，過低的利率被視為不健康且不充分的貨幣政策。過去五年日本利率持續下行，但現在已經開始反轉向上，而且這種勢頭看起來難以阻擋。
國際政治經濟關係也對這種變化產生影響。美國前總統川普曾對日本的匯率操作提出警告，這促使日本央行不得不採取相應的政策調整措施。
對投資者而言，這創造了一個難得的機會窗口。過去五年在日本投資房產的人，即便房價翻倍，若考慮匯率因素，換回台幣可能沒有實際獲利。這是因為日圓相對貶值抵消了房價上漲的收益。但現在情況不同了，如果房價持續上漲且利率反轉推動日圓升值，投資者將獲得房價增值和匯率升值的雙重收益。
國際資金湧入日本房產代表的信心指標
國際資金對日本市場的信心正在增強，這不僅體現在股票市場，也反映在房地產投資上。最具代表性的例子是著名投資者巴菲特，他在疫情期間和最近的市場動盪時都選擇投資日本市場。
巴菲特的投資哲學向來注重長期價值和安全邊際。他對日本市場的布局，實際上反映了對日本經濟基本面的深度認可。這種認可不是基於短期的市場波動，而是基於對長期價值創造能力的判斷。
外國資金的湧入曾經是疫情期間房地產上漲的重要推手。更重要的是，即使中國資金因為管制而退出，日本房價仍然持續上漲。這說明市場基礎已經足夠穩固，不再依賴單一資金來源的支撐。
日本租金報酬率全面分析
從現金流的角度來看，日本房地產提供了具競爭力的租金報酬率。不同類型的物件有著不同的風險報酬特性。
● 民宿經營
雖然能提供最高的表面報酬率，通常超過8%，但需要扣除3-4%的持有成本。更重要的是，民宿經營需要投入相當的管理精力，包括客戶服務、清潔維護、以及營運管理等。
●一般住宅
出租的持有成本較低，約為1-2%，雖然表面報酬率相對較低，但管理相對簡單，適合追求穩定現金流的投資者。
●店鋪和辦公室等商業地產
通常能提供更高的租金報酬率，因為商業租金水準較住宅更優，而且日本的商業地產市場相對成熟穩定。
● 整棟公寓
這是一個特別值得考慮的選項。這種投資方式不僅能分散單一租客的風險，還能提供更穩定的現金流。投資者可以自主決定管理方式，但也需要承擔相應的管理責任
日本房地產的漲幅表現
2024年的市場數據提供了強有力的證據，證明日本房地產市場正在經歷價值重估。在全球主要城市的房地產漲幅排行中，日本城市表現亮眼。
● 辦公室市場：大阪位居世界第一，胡志明市第二，東京第三。
● 住宅市場：大阪同樣領先全球，東京緊追在後。
這樣的排名結果打破了許多人對日本房地產的既有印象。
特別值得注意的是大阪的表現。這個城市不僅房價漲幅領先全球，租金漲幅也是日本全國第一。大阪從2018年開始就展現出強勁的增長動力，這種趨勢一直持續到現在。
新加坡雖然被認為是中國資金外流的主要受益者，但實際在全球排名中僅位列第三。台北雖然有科技產業的支撐，也只能排到第五位。這些數據顯示，日本房地產市場的表現確實超出了市場預期。
日本房地產投資風險與機會評估
任何投資都伴隨著風險，日本房地產投資也不例外。關鍵在於理解和評估這些風險是否在可接受範圍內，以及風險與潛在報酬是否匹配。
相比其他新興市場的高風險高報酬特性，日本提供的是穩健成長加上合理報酬的投資機會。這種特性特別適合那些追求長期穩定增值的投資者。
日本房地產市場的制度化和透明度為投資者提供了相對安全的投資環境。這包括完善的法律保障體系、透明的交易流程、專業的服務機構、以及成熟的融資管道。在這樣的制度框架下，投資風險相對更加可控。
地緣政治風險是需要考慮的因素之一。然而，日本作為美國的重要盟友，在當前的國際政治格局中具有相對穩定的地位。經濟政策的連續性和可預測性也為長期投資提供了保障。
未來十年日本房價展望：房地產市場趨勢與投資建議
站在當前的時間點，我們可以看到多個利好因素正在匯聚。從結構性因素來看，日本房價相對於經濟實力仍然被低估，通膨環境為房地產提供了強力支撐，而內需市場的覺醒將提供持續的推動力。
從政策面來看，日圓利率的正常化將帶來匯率收益的可能性。世博會等大型國際活動將提升日本的國際關注度，而持續的基礎設施投資將改善各區域的投資價值。
從市場面來看，國際資金持續流入的趨勢預期將延續，本地需求的強勁表現也為市場提供了穩固的基礎，供需關係正在逐步改善。
這些因素的結合創造了一個難得的投資機會窗口。
對於有意進行海外資產配置的台灣投資者來說，日本房地產不僅是一個值得考慮的選項，更可能是未來十年最重要的投資機會之一。
maaūu 也有房產：用設計與科技，找到下一個穩健資產
藉由結合深度設計思維與科技專業，我們幫助客戶在龐雜市場中篩選具備租金報酬、未來轉手與生活價值的潛力資產。聯手日本關西知名不動產商、提供中文解說，打造專為台灣買家設計的日本房產投資體驗流程。
● 參加日本關西置產說明會
● 了解 maaūu 與阪急阪神不動產
● 查看「自用物件」
● 加入官方LINE @maauujp 1對1諮詢服務
● 電話 (02) 7709-3286
