日本買房｜一億日圓在大阪梅田能買什麼？6 棟梅田塔樓深度解析（Vol.2）

上一集之後，很多朋友問：「我不一定要買這麼新的，能不能用一億日圓（約台幣 2,000 萬）在梅田買到 CP 值更高、地點更好、坪數更大的塔樓？」答案是可以。這一集我們挑出 6 棟過去沒有介紹過的梅田塔樓，屋齡從 1 年到 20 年都有，價格從「塔王等級」到相對實惠的都有。

先搞懂「梅田」到底是哪裡：大阪北區 vs. 台北信義區

大阪市北區（大阪市北区／Kita Ward）可以理解成大阪的信義區。而信義區裡又分成吳興街那種熱鬧的吃飯街，以及最頂級的「信義計畫區」。大阪人講的「梅田」（Umeda），指的其實就是那個信義計畫區：一塊受都市計畫法規規範、只能做特定用途的區域。

它的範圍，就是 JR 大阪站（大阪駅／Osaka Station） 與 阪急大阪梅田站（大阪梅田駅／Umeda Station） 兩個車站夾出來的金三角。日本比較特別的是私鐵擁有自己的車站，所以「大阪站」和「梅田站」其實是兩個不同系統的車站群。

這個金三角裡面蓋的是辦公大樓、百貨公司、飯店，幾乎沒有住宅——就像你不可能住在台北 101 裡面。梅田的豪宅，基本上分布在三角形的外圈，也就是「梅田豪宅區」。

唯一的例外：金三角裡面有三棟住宅塔樓，都是「うめきた（梅北）」再開發案，透過土地交換、共同開發的方式才得以興建：

這三棟當然都是天價。今天介紹的 6 棟裡，只有「哥哥」在金三角內，其餘 5 棟集中在梅田的東側與北側——因為東、北是北區最早發展的區域；西側過去是福島區，發展較晚；南側則因為太早開發、幾乎沒有可以蓋塔樓的基地，所以四季飯店共構的 Brillia Tower 堂島才會那麼稀有。

從地圖看交通：梅田周邊有 JR、阪急、大阪 Metro 御堂筋線、四橋線與路面電車層層包覆，整個區域被交通網完整覆蓋，方便程度絕對超過台北市。

本集 6 棟梅田塔樓總覽

1. Wellith Geo 梅田（ウェリスジオ梅田レジデンス）：地點極佳，但一戶都沒得買

位置：阪急大阪梅田站北側，大阪 Metro 御堂筋線中津站步行 3 分鐘。

這棟比較特別，是由 NTT 都市開發主導（土地應為 NTT 所有）、阪急不動產協助開發，所以掛了兩個品牌名：NTT 的「Wellith（ウェリス）」與阪急的「Geo（ジオ）」。2007 年竣工，屋齡約 19 年，137 戶，規模不大。

為什麼不認真介紹？因為目前可售戶數是零。這不代表它特別厲害或特別貴，而是日本房市的常態：

• 日本人不太在房地產裡「殺進殺出」，通常持有很久。

• 日本租客的穩定性世界有名，一租十年、二十年很常見。

• 所以稍有屋齡、地點又好的塔樓，經常是一戶都沒得買，只能等釋出。

這也正是我們一直推薦「買在好地點的塔樓」的原因：自用、自住、出租都穩定，將來要轉手，因為市場上根本沒有人在賣，貼出來就會成交。

選戶提醒：它坐落在一個小街廓，東側緊貼另一棟建築，將來若有釋出，避開東側。

2. The 梅田 Tower（ザ・梅田タワー）：丸紅開發的超大塔樓，385 戶只剩 3 戶

位置：北區鶴野町，阪急大阪梅田站步行 4 分鐘，御堂筋線梅田站步行 10 分鐘。

2005 年竣工、地上 43 層、385 戶，開發商是丸紅（Marubeni）。丸紅名字低調，但它是日本五大商社之一的超大企業，正因為夠大，才能與東急不動產等公司合作開發這個案子。

優點：超大棟、公設豐富、走幾步就是梅田車站，中間經過的正是梅田最繁華的區段。日本的鐵道文化讓高架鐵路下方充滿各種有趣的餐廳和店家，生活機能極佳。

要注意的：它左側是阪神高速公路、右側是阪急鐵道，塔樓獨立站在中間。

• 東側低樓層：白天可能受鐵道聲音影響。

• 夜間：反而是高速公路較吵（車少、車速快）。

• 朝南、朝北：基本沒有這個問題。

位置太好、又是丸紅，300 多戶目前只有 3 戶可買，非常搶手。慎選樓層與方位是關鍵。

3. 梅田北棟「哥哥」Grand Front Osaka Owners Tower：金三角內唯一能買到的塔樓

位置：北區大深町，JR 大阪站步行 6 分鐘，就在梅北公園（うめきた公園）旁。

2013 年竣工、48 層、525 戶，由積水ハウス、三菱地所、阪急、NTT 都市開發等頂級開發商聯手打造，是「うめきた（梅北）一期」的住宅棟。它的「弟弟」——二期的 Grand Green Osaka THE NORTH RESIDENCE——2025 年底落成，直接種在公園裡，成為現任大阪最高價塔樓；哥哥雖然只是「種在公園旁」，但也隨著弟弟落成再漲了一波，目前是大阪第二、第三貴的水準，與四季飯店共構的 Brillia Tower 堂島 價格並肩。

價格怎麼看：每坪接近 1,000 萬日圓，換算約台幣 200 萬／坪。但日本沒有公設比、陽台也不計入坪數，所以同樣的室內坪數，台灣要多算至少三分之一的公設。換算下來，這裡的台幣 200 萬／坪，大約等於台灣的 140 萬／坪——以 13 年屋齡來說仍然是高價，但這是日本最頂級的地標塔樓。

為什麼是首選：525 戶只有 5 戶在賣，等於 100 戶只有 1 戶釋出。這代表它極度安全、極度穩定，不論自住、轉手、出租都沒有問題。如果你要的是「住在信義計畫區正中央」，這是唯一的選擇。

小知識：哥哥與弟弟外觀幾乎一模一樣、一樣高，只差 13 歲。現場看可能分不出來，走進室內才看得出年代——13 年前的裝潢偏雍容華貴，新的偏年輕。也因此，很多屋主會把哥哥的室內重新翻新後高價出售。

4. The Central Mark Tower（ザ・セントラルマークタワー）：獨佔一個三角街廓、車站共構

位置：北區中津一丁目，大阪 Metro 御堂筋線中津站步行 1 分鐘（直結），阪急中津站 5 分鐘，阪急大阪梅田站 7 分鐘。

這是主講人特別留到第四棟、也是私心非常喜歡的一棟。原因是它的街廓：

• 自己獨佔一個三角形街廓，沒有任何鄰房貼近、遮擋視線。

• 樓下就是御堂筋線中津站，車站共構。

• 走到梅田站、大阪站都約 10 分鐘。

• 街景漂亮：馬路寬敞、樹木多、房子乾淨。

御堂筋線是大阪最核心的地鐵線，可以理解成台北的板南線；御堂筋大道從梅田一路往南貫穿心齋橋到難波，地位相當於紐約第五大道、台北敦化南北路或仁愛路。

2015 年竣工、37 層、415 戶，開發商是住友商事，施工由住友系營造負責。價格非常適中：每坪約 575 萬日圓，換算台灣公設比後約台幣 70～80 萬／坪。目前有 14 戶在賣，從 8,000 萬日圓起跳，最貴約 2 億。

14 戶在賣不是因為賣不掉，而是它屋齡才 10 年出頭——你會發現賣光的都是屋齡較久的案子。獨佔街廓、沒有面向差異、沒有鐵道也沒有高速公路，是一個非常安全的選擇，租金投報也不錯。

平台上怎麼看：在 maaūu 點進「塔樓介紹」可以看到它與中津站直結的說明、各種戶型、莊嚴典雅的公共設施；這種大型豪宅通常設有可預約的客房（ゲストルーム），親友來訪時可以住在大樓裡。點右下角「物件詳情」，就能看到各樓層可售戶與平面圖，例如 28 樓、27 樓各有一戶，可從平面圖判讀方位（東北向）。

5. The Park House 大阪梅田 Tower（ザ・パークハウス 大阪梅田タワー）：比塔王還新，便宜三分之一以上

位置：北區中津一丁目，大阪 Metro 中津站步行 2 分鐘，阪急大阪梅田站 6 分鐘，JR 大阪站約 10 分鐘。

2025 年 8 月竣工，屋齡一年，36 層、173 戶，開發商是三菱地所レジデンス（Park House 是三菱地所的住宅品牌）。它甚至比梅田北棟「弟弟」還新。預售時是秒殺案，台灣買家當時幾乎買不到。

為什麼之前沒介紹：因為它緊鄰阪急高架鐵道。但換個角度看，靠近鐵道就是靠近車站——從高架下一路走就能到梅田站，往左下走就是全大阪最貴的梅田北棟兄弟與大公園。只要多走兩、三分鐘，就能用便宜三分之一以上的價格買到全新塔樓。

選戶建議：基地大致為正南北向，但西南側有一條斜切的鐵道。

• 低樓層：選東側或北側，或直接找西北側（面河景，出門往東南走就是梅田站）。

• 高樓層：影響不大，聽不到聲音也看不到鐵道。

平均單價換算台坪與公設後約台幣 90～100 萬／坪，住在信義計畫區邊緣，划算與否見仁見智。目前有 51 戶可選，從 8,000 萬日圓起，最貴約 7 億多。因為還沒有出租紀錄，暫無租金投報數據。

趁現在：50 多戶可以選，一定選得到喜歡的面向與樓層；明年可能剩 30 戶，後年剩 15 戶，再過來就變成「0 戶、5 戶、1 戶」的狀態。

6. Geo Grande 梅田（ジオグランデ梅田）：茶屋町，梅田最舒服的地方

位置：北區茶屋町，阪急大阪梅田站步行 2 分鐘，御堂筋線梅田站 6 分鐘，JR 大阪站 7 分鐘。

這是主講人私心藏到最後的第一名。茶屋町（Chayamachi）是梅田東側一條彎彎的小路，樹漂亮、人行道漂亮，很像東京的美麗街道，有可愛的寵物店、小店，走幾步就是百貨公司——如果梅田是信義區，這裡就是大安區的感覺。

2011 年竣工、31 層、186 戶，由**阪急電鐵（阪急阪神）**獨立開發、獨立建設。樓下是漂亮的商場，樓上是住宅，共構設計。它的選址非常巧妙：距離大阪站鐵道一個街廓、距離高速公路兩個街廓，剛好在正中間——方便有它的份，噪音沒它的份。

價格排今天第三，只輸給塔王兄弟。它只有 100 多戶、31 層，跟其他 36～48 層的大案比起來是小棟——但正因為地點特別好，價格才能衝到第三。目前只剩 1 戶在賣（約 1.8 億日圓），也是今天 6 棟中租金投報最高的，因為沒有人不想住在這裡。

主講人的排序與選擇邏輯

如果不計價格，讓主講人自己選：

1. Geo Grande 梅田（茶屋町）：尺度剛好、小巧可愛、地段最舒服。

2. Grand Front Osaka Owners Tower（梅田北棟哥哥）：最保值、塔王等級、就在 Grand Green 公園旁。

3. The Central Mark Tower：什麼都剛好、價格漂亮、獨佔街廓、車站共構——「正常人會把這棟買光」。

4. The Park House 大阪梅田 Tower：要最新、要便宜三分之一，避開鐵道側就是好選擇。

5. The 梅田 Tower：夠大棟、丸紅品牌，但要慎選樓層方位。

6. Wellith Geo 梅田：地點好但沒得買，只能等。

戶數迷思：有客戶堅持 300 戶以上才買（公設分攤、門房才划算），也有客戶堅持 500 戶以下（怕人多、等電梯）。兩種說法都不一定對，關鍵還是地點、地點、地點。

價格換算與租金投報怎麼看

坪數換算：日本標示的是室內坪數，沒有公設比、陽台不計入。台灣的坪數通常要多算約三分之一的公設，所以日本的單價可以直接打六到七折來對比台灣：

• 梅田北棟弟弟（塔王）：每坪約 250 萬台幣 → 換算後約 200 萬台幣／坪

• 梅田北棟哥哥：每坪約 900～1,000 萬日圓 ≈ 200 萬台幣 → 換算後約 140～160 萬台幣／坪（比弟弟便宜約三分之一）

• The Central Mark Tower：每坪約 575 萬日圓 → 換算後約 70～80 萬台幣／坪

• The Park House 大阪梅田 Tower：換算後約 90～100 萬台幣／坪

租金投報：塔樓的表面投報大多落在 3% 左右，好一點可以破 3%，差一點約 2% 多。塔王等級的物件投報自然較低（房價太高），但買這種房子本來就不是為了投報，而是保值與稀有性。以出租為目的，大致只能 cover 貸款。

修繕積立金：日本房子之所以三、四十年還看不出年紀，除了建造品質，更因為管理制度：購屋時需按月繳納「修繕積立金」，建物第 5 年修什麼、第 10 年整理什麼、第 20 年外牆翻新，都事先排好，老化非常緩慢。

延伸：中之島、北濱與大阪六大區

中之島（Nakanoshima）：梅田是大阪的商業中心，中之島則是政治中心（大阪市役所所在）。兩者之間的**北新地（Kitashinchi）**是大阪的銀座，也是四季飯店 Brillia Tower 堂島坐落的原因。中之島本身幾乎沒有土地，塔樓極少；最大的一棟是三菱地所開發的 ザ・パークハウス中之島タワー（The Park House Nakanoshima Tower），2017 年竣工、55 層、894 戶，獨佔一個街廓，往南往北都是河景，可看淀川煙火，屋齡約 9 年、CP 值極高。

なにわ筋線（浪速筋線）：大阪正在市中心蓋一條新地鐵，串起關西機場快車、難波、中之島與梅田，並連接 2030 年落成的夢洲（Yumeshima）娛樂城。完成後，梅田與中央區的復興會更明顯。

大阪六大區（環狀線內）房價排序：北區（梅田）＞ 中央區 ＞ 西區 ＞ 福島區 ＞ 浪速區（難波）＞ 天王寺區。

• 北濱（Kitahama）：中央區與梅田之間的高級住宅區，老錢區，當地人居住。

• 天王寺（Tennoji）：中產階級最愛，觀光客最少，有自己的商圈。

• 肥後橋（Higobashi）：靠近靱公園，走路可到中之島。

• 心齋橋（Shinsaibashi）：大阪的澀谷，最時尚；道頓堀、難波是觀光與交通樞紐。

結論：一億日圓在梅田，你可以這樣選

• 要最新：The Park House 大阪梅田 Tower（三菱地所，2025 年）。

• 要住在梅北公園旁、塔王等級：Grand Front Osaka Owners Tower（梅田北棟哥哥）。

• 要舒服的「大安區」感、車站旁：Geo Grande 梅田（茶屋町）。

• 要完整街廓、車站共構、價格漂亮：The Central Mark Tower（御堂筋線中津站直結）。

常見問題 FAQ

Q：一億日圓大約是多少台幣？ 約台幣 2,000 萬（依匯率變動）。以梅田塔樓來說，可以買到 The Central Mark Tower 或 The Park House 大阪梅田 Tower 的中小坪數戶型。

Q：日本塔樓的坪數怎麼跟台灣比？ 日本標示室內坪數、無公設比、陽台不計。同樣單價，日本的實際使用面積比台灣多至少三分之一，可視為台灣單價的六到七折。

Q：屋齡十幾年的日本塔樓值得買嗎？ 值得。日本建造品質高、管理制度完善（修繕積立金），屋齡對外觀與使用影響很小；而且好地點的中古塔樓通常一戶難求，保值性反而更好。

Q：靠近鐵道的塔樓怎麼選？ 低樓層避開面鐵道側（例如 The Park House 大阪梅田 Tower 選東側、北側或西北側；The 梅田 Tower 避開東側低樓層），高樓層則影響不大。

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本文數據為說明會當時（2026 年 9 月）資訊，可售戶數與價格隨時變動，請以 maaūu 平台最新資訊為準。