日本買房看房入門｜台灣買家必懂的 100 個關鍵觀念 EP1

建築人看房100招 EP1　｜　主講 HOM劉冠宏 ・maaūu 也有房產創辦人

重點摘要：

這是寫給台灣買家的日本買房入門，一次搞懂 LDK格局、帖與平米換坪、日本沒有公設比、塔樓與精裝修、方位樓層、修繕積立金等17個看房必懂重點。內容整理自 《建築人看房100問 EP1 》，由具哥倫比亞建築碩士、貝聿銘事務所經歷的建築人 HOM 劉冠宏主講。

想在日本置產，卻被概要書上的「平米」「帖」「LDK＋S」「壁芯」「固都稅」搞得一頭霧水？這篇日本買房看房指南，把一支完整版影片裡的 17 個觀念拆成 17 個問句，每題先給你一句話直答，再展開說明，並附上換算與對照表。看完，你在 maaūu 或任何日本平台上看物件，都能自己讀懂格局、面積、方位與成本。

→ 看完整版影片：https://youtu.be/XeCY6tw56uc

Part A｜專有名詞

① LDK 是什麼意思？

直答：LDK 是「客廳（Living）＋餐廳（Dining）＋廚房（Kitchen）」三件套的合稱，前面的數字代表房間數，例如 1LDK 就是「一房＋客餐廳廚房」。

日本房地產介紹上到處都是 1LDK、2LDK。完整寫法其實是 1R＋LDK，R（Room）就是房間數，但因為客廳、餐廳、廚房通常各只有一套，不必重複標示，於是簡化成把房間數寫在最前面：想找兩房就看 2LDK、三房看 3LDK，依此類推。少數格局會標成 2DK（沒有獨立客廳），或把 L 和 D 合在一個開放空間、標成「L＋D」。

② N、S、WIC 代表什麼？

直答：S 是儲藏室（Storage，不能住的收納空間）、N 是納戶（跟房間一樣大、但採光通風不達標所以不算房間）、WIC 是步入式衣櫥（Walk-in Closet，人能走進去的更衣室）。

在 1LDK、2LDK 之外，你會看到 3LDK＋S、＋N、WIC 這些字母。S＝Storage 儲藏室：獨立收納、不能當房間；N＝納戶（なんど）：跟房間一樣大，但依日本法規開窗通風率不達標就不能登記為房間，多無對外窗，可當書房或客房；WIC＝Walk-in Closet：人能走進去的更衣室，通常連著房間，若不連著房間、只是獨立收納則標成 S。

實用技巧：預算只夠 1LDK、卻需要兩個空間的人，可以找 1LDK＋N——多一個房間就能拿出來用。

③ 洋室是什麼？和室差在哪？

直答：洋室就是「西式房間」（磁磚或木地板、放桌椅、不墊高），是為了跟傳統鋪榻榻米的「和室」做區別而特別標註的。

台灣沒有幫房間分類的習慣，日本卻會在平面圖上寫「洋室」，是因為它還有一種傳統房間叫和室：鋪 Tatami（榻榻米）、人坐地上、睡覺鋪棉被，而且常會墊高。凡是非榻榻米、像台灣一樣鋪磁磚或木地板、擺桌椅的房間，就寫成洋室。現在新房幾乎都是洋室，反而少見和室；和室偶爾出現在與客廳相連的小房間，會特別標「和」。

④ 日本平面圖怎麼看？

直答：抓住「北針、窗戶、陽台」三個定位點，再認得馬桶、浴缸、洗衣機、爐具四個符號，就能讀懂日本精裝修塔樓的平面圖。

日本塔樓多為精裝修，格局、廚衛位置都已固定，符號也很好認：

•    馬桶：獨立乾式一間，不與濕區放一起。

•    浴缸＋淋浴間：整體衛浴（工廠做好組裝防水），多半沒有對外窗。

•    洗衣機位：一個方塊、四角有圓（防水墊四角），塔樓在室內留位、不放陽台。

•    爐具：符號是兩、三個小太陽（代表火）；但現在塔樓幾乎全電氣化、沒有瓦斯，實際是電磁爐。

•    陽台：薄隔板是逃生用（火災時鄰居可打破），地面有串連各戶通到一樓的簡易逃生梯。

•    天井：日文「天花板」之意，暗示天花高度與造型。冰箱常以虛線標位置，旁留專用插頭

Part B｜面積與坪數怎麼算

⑤ 一帖有多大？

直答：一帖（＝一疊）就是一張榻榻米，約 180×90 公分；兩帖＝一坪，所以「帖數 ÷ 2 ≈ 坪數」。

日本平面圖會用「帖」或「疊」標房間大小（兩字同義）。一張榻榻米是 1:2 比例，長邊約 6 尺（約 183 公分）、短邊約一半；兩張併起來約 180×180 公分，正好一坪（台坪與日坪相同）。例如主臥標 8.9 帖 ÷ 2 ≈ 4.5 坪。

圖：一坪＝兩帖＝約 180×180；帖÷2、平米÷3.3

⑥ 平米怎麼換算坪？

直答：把平米數字除以 3.3，就等於坪數（平米 ÷ 3.3 ≈ 坪）。

日本概要書常「平米」「坪」並行，有時只寫平米（㎡）。一坪＝兩帖＝約 1.8m×1.8m ≈ 3.3 平米，所以平米 ÷ 3.3 ≈ 坪。例如 85.29 ㎡ 換算後約 25.8 坪。maaūu 平台已幫你換算好坪數，但你自己也能一秒心算。

⑦ 日本真的沒有公設比嗎？

直答：對，日本沒有公設比。概要書上的「專用面積（＝室內面積＝壁芯面積）」就約等於台灣的主建物，實際可用面積比台灣同坪數大很多。

專用面積（也寫室內面積）就是你這一戶的室內面積；壁芯是以牆壁中心線計算，你和隔壁戶在兩戶之間的牆中心切分。台灣權狀分主建物、附屬建物、公設；日本專用面積約等於主建物。因此比較日台房價要換算：日本 20 坪（專用面積），在台灣大約要買到 31 坪才有相同實際使用空間（例：台灣同案陽台約 3 坪、公設比約 35% 另占約 8 坪）。

⑧ 陽台算面積嗎？

直答：不算。日本的專有（專用）面積不含陽台，因此比較日台單價時要記得日本是「不含陽台、不含公設」在算坪。

日本物件的專有面積＝室內面積＝主建物，不含陽台。有些概要書會另外標陽台面積（例如 13.75 ㎡），但計算單坪售價時不列入陽台、也不計公設，直接用總價除以專有面積即可。對照台灣：陽台屬附屬建物；公設含公共空間、梯廳、交誼廳、車道（車道有時被劃入車位、有時劃入住戶公設）。日本計價相對單純透明。

Part C｜建物類型與交屋

⑨ 塔樓是什麼？

直答：塔樓（Tower Mansion）是日本對「超高層住宅」的稱呼；日本住宅先分「一戶建（獨棟）」與「區分物件（多戶共用土地）」，區分物件再以約 20 樓為界，20 樓以上稱 Mansion、超高層的就叫塔樓。

一戶建等於台灣的透天/獨棟——土地與房子都是你一人所有；區分物件是多戶共用一塊土地，你擁有土地的一部分＋其中某一戶（台灣的公寓、華廈都屬這類，但日本即使三、四層公寓也多有電梯）。日本區分物件以樓層分級：約 20 樓以下叫 Apartment（公寓）、20 樓以上叫 Mansion、更高的超高層就叫 Mansion Tower，漢字譯為塔樓，是目前最保值、增值速度最快的優質類型。

圖：日本住宅分類——一戶建 vs 區分物件；Apartment→Mansion→塔樓

小提醒：在 maaūu 上，塔樓物件的每張圖是「一棟」、價格是區間，要點進詳情用篩選器看每一戶；自住（非塔樓）物件的每張圖則是「一戶」、單一價格。

⑩ 塔樓車位為什麼用租的？

直答：日本大眾運輸太發達，車位採「使用者付費」，塔樓車位多是按住戶持車比例規劃、每年抽籤租借，而不是隨戶購買。

日本買車前要先證明你有停車位。塔樓不像台灣豪宅「一戶至少配一車位」，而是依持車比例規劃：例如 500 戶約估三分之二住戶持車，就設約 250～300 個車位供租借（非選購），每年抽籤，多的還能租給外面。想要尊榮感，建商會分高階/固定車位，或讓你買某些高階樓戶時保證有位、免抽籤。實例：某塔樓有 228 台汽車位（平面＋機械）、車廊展示（車能開到客廳旁、僅 28 台代表 28 戶），還細分重機、小綿羊、腳踏車位——全部使用者付費。

⑪ 新屋、舊屋、預售屋怎麼分？

直答：還沒蓋完在賣＝預售屋、蓋完全新＝新成屋、轉手且屋齡數年內＝新屋（台灣多指 3～5 年內）、屋齡較大或用過＝中古屋。

•    預售屋：全新未蓋完就在賣。日本大型開發商通常只收訂金＋交屋尾款、中間沒有工程期付款；預售可分很多期（6、7 期），甚至留到新成屋才慢慢賣。缺點：海外買家看不到成品。

•    新成屋：蓋完全新，能現場看、直接向建設公司買可省買方仲介約 3%。但上漲趨勢下，開發商有時不願賣給外國人（不能開兩種價格、不接受加價）。

•    新屋 / 中古屋：轉手且屋齡 3～5 年內常稱新屋；屋齡較大或已使用則為中古屋，要看年份與現況。

⑫ 精裝修交屋有什麼？

直答：日本塔樓多為精裝修——天地壁、廚房、衛浴、燈具都做好，附固定物（流理台、嵌入式烤箱等），但不含冰箱與非固定傢俱，實務上還是要自帶冰箱才能入住。

日本塔樓多是精裝。有的：固定流理台、嵌入式烤箱、天花板與燈具。沒有的：非固定傢俱、冰箱（平面圖用虛線標位置＋專用插頭）、咖啡機可自帶。所以「一咖行李箱入住」理論可行，實務上仍要搬冰箱等家電。想改格局也可（需申請、排工期、防護、注意合法性）——maaūu 旗下有「無有建築」可承接。

⑬ 中古屋能進去看嗎？

直答：看狀態——「空室」可進去看、買後可馬上使用；「居住中」需與屋主協調；「租賃中」多半不能自住，當投資看租金報酬。

關於「租賃中」要注意日本租約：約 80% 是普通契約（雖寫兩、三年，實質可永久續約，租客想續約你基本不能拒絕、也不太能單方漲租）；約 20% 是定期契約（到期搬走）。看到「租賃中」，先當投資物件，直接算年投報。

Part D｜方位與樓層怎麼判斷

⑭ 房子方位怎麼看？

直答：看塔樓方位是看你「客廳窗戶」的朝向，不是看大門；用指北針判斷，大針指的就是北，上北下南、右東左西。

住塔樓時每戶大門都朝走道，方向意義不大；我們在意的是客廳窗戶朝哪、看出去是什麼景。概要書會寫「面向○」，一般指客廳窗戶朝向。若不好找方位，可用 Google Map：開衛星圖，按 Ctrl（或右下角 3D 鍵）切成 3D，右下角羅盤紅色端指北，旋轉對照即可判斷朝向與景觀。

圖：方位速記盤——上北下南、右東左西、大針指北

⑮ 朝南一定最好嗎？

直答：不一定。傳統偏好坐北朝南，但在日本，能看到淀川煙火的朝西高樓反而最貴、最搶手；轉手時的優先序是「高樓層 > 能否看煙火 > 朝南/景觀」。

日本同屬北半球，傳統上也偏好朝南（平台常把「朝南」設成專屬篩選選項）。但只用朝南挑物件會錯過好東西：以大阪 Brillia Tower 四季飯店為例，最貴的房型是朝西——因為西/西北方能看到一年一度的淀川煙火，稀有性讓它特別貴。加上日本現在夏天可達 40 度，朝南陽光有時過多，而住塔樓多在冷氣房裡，日照影響其實變小。

⑯ 樓層高度怎麼看？

直答：日本樓層寫「階」（四樓＝四階）；想確認你那戶的視野，用 Google Map 3D 數樓層，或從已知樓層（如共構飯店樓層）往下數，看能否越過前方大樓。

概要書會標樓層、位置不固定要細找。例如某案「地下 1 階、地上 49 樓，本戶在 26 階」：這棟與四季飯店共構，中間約 38～49 樓是飯店、屬頂級樓層，26 樓則是普通樓層中相對高又在角間，價格達 3 億 3。實際確認視野：回到 Google Map 衛星圖＋3D，找到該棟後用數的——以底層挑高為基準往上數，或從飯店挑高層（如 38 樓酒吧餐廳）往下數到 26 樓，再看該戶能否越過前方大樓。

Part E｜持有成本

⑰ 修繕積立金是什麼？

直答：修繕積立金是每月預存、供大樓每約 15 年更換電梯、拉皮、防水等大型修繕之用的基金，讓住戶不必在維修當下臨時分攤。

修繕積立金的好處：換電梯、拉皮、防水時直接動用基金，不會買了 15 年物件後突然被收一大筆維修費；也避免「我住一樓不出電梯錢」的爭議。缺點是若當年估算不足（如通膨）可能需補差額。但沒有這筆基金、又剛好買在要修繕的節點反而更吃虧，它是相對公平的制度。持有成本因地而異：東京比台北高，大阪則與台北差不多。

常見問題 FAQ

Q1：日本買房有公設比嗎？

沒有。概要書上的專用面積（室內面積、壁芯面積）約等於台灣的主建物，不含公設也不含陽台。日本 20 坪的實際可用空間，約等於台灣的 31 坪。

Q2：平米怎麼換算成坪？

把平米數除以 3.3 即約為坪。例如 85.29 ㎡ ÷ 3.3 ≈ 25.8 坪。若標的是「帖」，則帖數 ÷ 2 ≈ 坪。

Q3：LDK 和 1LDK＋S、＋N 差在哪？

LDK 是客廳、餐廳、廚房三件套，數字是房間數。S 是不能住的儲藏室；N（納戶）跟房間一樣大但採光通風不達標、不能登記為房間，可當書房或客房。

Q4：日本塔樓是幾樓以上？

日本區分物件約以 20 樓為界，20 樓以上稱 Mansion，超高層的超高住宅稱 Mansion Tower（塔樓），是目前最保值、增值最快的類型。

Q5：日本塔樓的車位可以買嗎？

多半不能購買，而是每年抽籤租借（使用者付費）。部分高階樓戶可保證有固定車位、免抽籤。

Q6：修繕積立金是什麼？會不會是多收的？

它是每月預存、供每約 15 年一次大型修繕（電梯、拉皮、防水）之用的基金，不是多收；沒有它、又買在修繕節點反而更吃虧。

Q7：中古屋標「租賃中」能自住嗎？

通常不能。日本約八成租約是可永久續約的普通契約，屋主難以請租客搬走，因此「租賃中」多視為投資物件，用租金 ÷ 房價估算年投報。

Q8：朝南的房子在日本一定最好嗎？

不一定。能看到淀川煙火的朝西高樓往往最貴最搶手；轉手時優先看高樓層、再看能否看煙火、最後才是朝南或景觀。

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關於作者
劉冠宏（HOM），maaūu 也有房產創辦人、建築人。擁有哥倫比亞大學建築碩士、貝聿銘建築事務所經歷；早年於台北創立 Wooyo 無有建築，至今逾 17 年。多年頻繁赴日參訪當地建築，致力於將「建築生活」與「資產配置」結合，為台灣買家引進最具代表性的日本物件。