日本買房心得｜他在大阪堀江買下塔樓，還加碼第二戶：從動機、選地段到交屋全公開

本文整理自 2025年11月 客戶訪談的內容，我們和一位已購客戶長聊了一次。他不是專業投資客，而是一位想把一部分資產放到海外、又重視生活品質的台灣買家。他最後選擇的，是位於 大阪市西區南堀江 的塔樓建案 シエリアタワー大阪堀江——而且住過之後，他又在同一棟買了第二戶。

以下是這場訪談的整理，內容涵蓋動機、選地段、入住體驗、租金與簽證、買房流程、匯款與交屋的真實細節。為閱讀順暢，部分口語已整理成文字。

本文重點

• 誰：一位想把部分資產配置到海外、但不打算移民的台灣買家。

• 買什麼：大阪市西區南堀江的塔樓 シエリアタワー大阪堀江（CIELIA Tower 大阪堀江），並在同一棟加碼第二戶。

• 為什麼是現在：看準日幣相對低點，「同樣的台幣能換到更多日幣，買東西等於打折」。

• 為什麼是大阪不是東京：門檻較親民、生活步調舒服，又看好大阪作為日本「副都心／副首都」的長期資源挹注與 2025 大阪・關西萬博紅利。

• 入住後最有感的事：每天在面西的陽台坐上一兩個小時，看大阪港的船、看高速公路、看夜景。

• 最花心力的環節：跨海簽約逐頁翻譯、跨國匯款的銀行與手續費細節。

Cielia Tower 大阪堀江 建築外觀

Q：你想做海外置產很久了，為什麼是「今年」才下決定？

「 海外置產這個念頭，我放在心裡好幾年了。今年我覺得手頭比較有機會把這筆置產的資金籌出來，就決定一定要在今年把它確定下來。」

他說，真正讓他「按下確認鍵」的，是匯率。

「現在日幣在比較低迷的位置，同樣的台幣可以換到比較多的日幣，買東西就等於是打了折。大家會一窩蜂去日本買，就是這個道理——只是我買的東西，跟一般人去買藥妝、買電器不太一樣。」

對他來說，投資不必執著於「未來會漲多少」，而是另一個邏輯：

「我不去賭它會漲多少，但它『一定不會比現在更便宜』。你現在不進場，後面只會越來越貴。當好幾個條件同時到位、又剛好遇到你心儀的物件，那就該果斷一點。」

Q：為什麼最後選日本、選大阪？泰國、東京你不是也考慮過？

他其實做過一輪「國家比較」：

• 馬來西亞：最早考慮的選項，曾有過優惠條件，但因為他不是要移民、只是想把錢留在海外，最後排除。

• 印尼：對排華疑慮有顧慮。

• 菲律賓：直接略過。

• 泰國：很喜歡，每年都會去一兩次，入手門檻低、幾百萬台幣多半能全額付清、貸款壓力小。

• 東京：門檻偏高，而且「太熱鬧」。

「東京太熱鬧了，我想要的是生活品質。生活品質不是『好買、好逛』——那些東西去某個地方就有了；而是你『住的環境』本身舒不舒服。」

那為什麼是大阪？他的觀察是長期趨勢：

「日本其實沒有法定『首都』的概念，他們講的是『都心圈』。但他們很想把一些政府能量移到大阪，要扶植所謂的副都心。當資源往副都心加碼，這個城市的價值也會跟著被加碼。」

他們現在在修一小時直達的高速列車連大阪和東京，就是為了將來的『雙核心』。「我覺得大阪現在說它過熱，其實離東京那種程度還很遠，只是最近熱得比較明顯而已。」

Q：為什麼是堀江、西區這個地段？

這是他講得最起勁的部分。

「西區偏學區跟住宅區，這個條件我很喜歡。再加上看出去的景，真的是我喜歡的那種景。」

他特別提到「面西」的取捨：

「我後來才發現，面西的單價通常會比較低一點——日本人喜歡朝東，一早起床就看到太陽。但我們這棟很特別，它是最高的，四個方向視野都不一樣：往東看道頓堀那一帶的市景，面西就是看大阪港。我喜歡西邊，可以看港、看船。」

生活機能他也研究得很清楚：

• 超市：過個馬路就有當地超市，不是走高價路線那種，貼近日常。

• 捷運：走路約 5 分鐘就有站，而且是兩條線；再走遠一點還有鐵路，二十分鐘內能到都心其他區。

• 開車：從旁邊上去就能四處跑。

（ 註：シエリアタワー大阪堀江官方資料的交通條件為——Osaka Metro 長堀鶴見緑地線・千日前線「西長堀」站徒步約 4 分、阪神難波線「桜川」站徒步約 3 分，屬 4 線 5 站的都心動線，與受訪者描述一致。）

Q：入住後，最爽的時刻是什麼？

他幾乎不假思索：

「在陽台上發呆。」

「我那次去住了十幾天，全家人每天至少都會在陽台上坐一到兩個小時。我七月去，早上涼涼的，就坐在那裡看遠方的船、看高速公路、看樓下人來人往；傍晚就看夜景。每天都有這段時間，很享受。」

也因為這段「住過」的體驗，全家開始學日文：

「我們在那邊發現，沒有一點基礎日文，跟一般人真的很難溝通，大概只能比手畫腳、點點頭。要實際交流、回應對方問題，還是得有底子。所以現在除了英文，我們全家都在學日文。」

Ceilia Tower 大阪堀江 40F 北東角間 ｜ 目前可售戶 ( 非客戶購入戶型 )

問他後不後悔，他笑說：

「目前完全沒後悔。當初是想體驗一下新房子——畢竟沒住過全新的房子，這次又是自己從頭看到尾——結果住完反而捨不得，回家就一直說暑假要再去住。」

Q：你在同一棟又買了第二戶？

「對，第一戶已經成交，現在在談第二戶，還是這一棟。」

他打趣地說自己「沒有要把整棟買下來」（這棟總戶數 500 戶），但第二戶有明確的盤算：

「一戶留著自己用，以後去日本玩就住那邊，等於把錢放在那裡自己投資。電費也不貴——大阪是日本電費比較便宜的城市，冷氣開整天也還好。我們那台客廳冷氣有 WiFi，會提醒你今天幾度、要不要開，用完還告訴你今天大概多少電費。」

（ 註：客戶後來完成第二戶交易，並委託阪急阪神不動產進行出租管理。）

Q：投資角度怎麼看？租金行情、出租、還有「經營管理簽證」要不要做？

關於租金，他用朋友與自身物件做了對照：

「有些熱門地段，四十幾平方米就能租到二十幾萬日圓，確實可觀；我們這邊大概五十幾平方米，能開到二十五萬日圓算不錯。屬性不同，租金邏輯也不同。」

至於常被討論的 經營管理簽證，他的結論很務實：

「我本來想，如果要走經營管理簽證，出租就勢在必行。但後來想清楚——我又沒有要移民，不是非要這張簽證不可，那出租就回到『投報率好不好』來決定，而不是被簽證綁住。」

提醒：簽證、稅務與公司營運條件涉及法規與個人狀況，本段僅為受訪者個人經驗分享，非投資或法律建議，實際規劃請務必諮詢專業人士。

Q：實際的買房流程是怎麼跑的？

他特別強調「先把條件框出來」這件事：

「一開始就要很清楚自己的條件：預算多少、想要的樓層、區域、交通——你是非主力路線（像御堂筋線）不可，還是有兩條線就能接受？把這些框架先縮小，再去找物件，效率差很多。」

「好的仲介不會硬把『他想賣的』塞給你，而是先從你的出發點去篩選。當然對方可能也有私心，但每次命中的機率會高很多。尤其如果是當地建商『自己銷售』，運氣好的話連 3% 的仲介費都省下來了。」

對於「選擇困難」的人，他反而有個提醒：

「有些人會想『我先看看有沒有好的，選到再決定怎麼用』。但如果你連需求都沒確定，等於主動放棄了自己選擇的權利，最後變成別人幫你選好、你再去想用途。先確認需求，再去挑，才挑得到你真正想要的。」

Orange Street 潮流家具、咖啡街 ｜大阪西區的街道氛圍是買家喜歡的生活方式

Orange Street 裡散落著特色小店，不只販賣的商品特別，建築型式也錯落有致。

西區內著名的靭公園也大幅增加這一區的宜居性

Q：跨海簽約、最擔憂的環節是什麼？

他直言，匯款是最讓他繃緊神經的一段：

「每間銀行收的手續費不一樣，你匯出去的錢，對方『實際收到的金額』不見得是你能完全控制的。我們還遇到對方銀行不收外幣的狀況——就像有些郵局不收外國的錢一樣。所以對方的收款銀行不能太小，不然連匯都匯不過去。」

簽約本身則是「仔細到讓你又愛又恨」：

「因為是遠距離，光是喬好大家的時間就不快。現場合約一頁一頁念給你聽，非常仔細；但你大部分聽不懂，得靠現場翻譯，所以時間直接變兩倍。我們上次簽了兩個多小時，聽說也有人簽到三個半小時。」

他補充，正因為是有規模的公司，反而踏實：

「大公司你比較不會擔心錢的問題，流程一步一步跟你說清楚，看了喜歡、價格也沒亂開，就覺得很 OK。」

Q：交屋現場長什麼樣子？跟電視演的一樣嗎？

「真的就跟電視演的一樣！」他笑說。

「所有人坐在一起，一個人開始打電話確認流程：『請問錢收到沒有？』對方收到就回電說收到了，再打給地政（司法書士）說可以辦理。中間在等銀行確認的時候大家就大眼瞪小眼、閒聊一些有的沒的，因為前面的事做完才會確認錢，後面又要等地政，所以會有一段『無言時光』。」

交屋當天拿到的東西也讓他印象深刻：

「他給你厚厚一本書，裡面包含房子的證照、法規、避難場所、各種裝置的用法、網路要怎麼連，然後附上精美的鑰匙。連廚餘處理機的專用開啟工具都附了——沒有那個你還打不開。還有一個防災燈，燈座是方形的，玄關柱上剛好有對應尺寸的插座，停電就會亮。」

要不要本人到場交屋？他的看法是：

「我朋友都是請仲介處理就好。我是因為花了這筆錢，想親自體驗一下，結果也驗證了我的想法——自己看不是壞事。但說真的，本人不出席其實也無所謂，文件他都會翻給你聽。」

Q：新成屋需要裝潢嗎？附了哪些東西？

「不用裝潢，預售新屋就是新的，不用弄。」

他列出標配與要自己準備的部分：

• 標配：收納空間、衛浴裝置這些一定有，而且品質不錯。

• 冷氣：視戶別而定——有的附一台、有的是中央空調全室配置（高樓層常見全裝）；他這戶只附一台，另外兩台是自己加裝。

• 要自備：基本上準備好寢具（地鋪或行軍床都行）、冰箱、洗衣機即可；管線多是卡榫式，洗衣機放上去、插上電就能用。

「想要輕鬆入住，把家電補一補就好。」

Ceilia Tower 大阪堀江 41F 南向戶型窗外景觀 ｜ 目前可售戶 ( 非客戶購入戶型 )

Q：最後，給想在日本買房的人一句建議？

「有時候要給自己一點壓力，相信自己的判斷。」

「先把要買的條件算清楚、框出來：預算、樓層、區域、交通路線。框架縮小之後再去找，遇到對的物件就果斷一點。猶豫太久，好東西不會等你，價格也不會等你。」

重點整理：這場訪談教我們的事

1. 進場時機看匯率：日幣相對低點時，台幣換匯等於變相折扣，是不少買家「現在就動手」的關鍵。

2. 大阪 vs 東京是「生活感 vs 熱鬧」的取捨：門檻、步調與長期副都心題材，是大阪被看好的理由。

3. 地段要看你的生活半徑：學區／住宅屬性、面向（景觀 vs 採光）、超市與車站步行距離，都會影響居住體驗與單價。

4. 流程的兩個痛點：跨海簽約逐頁翻譯（時間加倍）與跨國匯款（手續費、外幣收款限制）。

5. 新成屋幾乎免裝潢：收納、衛浴是標配，冷氣視戶別，補齊寢具與家電即可入住。

6. 先定需求再選物件：把選擇權握在自己手上，好的仲介是用你的條件做篩選，而不是塞給你他想賣的。

常見問題 FAQ：在 大阪堀江 買房

Q1. シエリアタワー大阪堀江在哪裡？交通方便嗎？

位於大阪市西區南堀江三丁目，鄰近 Osaka Metro 長堀鶴見緑地線・千日前線「西長堀」站（徒步約 4 分）與阪神難波線「桜川」站（徒步約 3 分），屬 4 線 5 站的都心交通網，可直達心斎橋、難波、梅田等核心生活圈。

Q2. 這個建案是誰開發的？什麼時候完工？

由關電不動產開發株式會社開發、大林組營造，地上 46 層 RC 構造、總戶數約 500 戶，2024 年 6 月竣工、2024 年 9 月起入住，產權為所有權

Q3. 為什麼有人選大阪而不是東京買房？

受訪者的理由是大阪入手門檻較親民、生活步調舒服，並看好大阪作為副都心的長期資源挹注與 2025 大阪・關西萬博帶來的城市發展紅利。實際選擇仍應依個人預算與需求評估。

Q4. 在日本買房的租金行情大概多少？

依地段與坪數差異很大。受訪者分享：熱門地段約 40 多平方米可租到 20 多萬日圓，西區約 50 多平方米能開到約 25 萬日圓屬不錯水準。此為個人經驗，非保證收益。

Q5. 跨國買房最該注意什麼？

受訪者認為是「匯款」與「簽約時間」：不同銀行手續費不同、對方收款銀行不能太小（部分銀行不收外幣）；簽約因需逐頁翻譯，時間約為一般的兩倍（兩到三個半小時）。

Q6. 在日本買新成屋需要自己裝潢嗎？

通常不需要。收納、衛浴為標配，冷氣視戶別（一台或中央空調），買家多半只需補齊寢具與冰箱、洗衣機等家電即可入住。

建案資訊速覽：シエリアタワー大阪堀江

完整建築空間、公設與周邊生活實景，請見官方建案頁： シエリアタワー大阪堀江 物件介紹｜maaūu 也有房產

溫馨提醒

本文為已購客戶之個人經驗訪談分享，內容僅供參考，不構成任何投資建議、收益保證或法律／稅務意見。國外不動產投資具有風險性，匯率、租金、法規與簽證條件可能變動，請投資人詳閱行銷文件並審慎評估後再行交易。建案相關正確資訊，請以建商正式紙本文件為準。

想了解更多日本關西置產與大阪買房資訊，歡迎加入官方LINE @maauujp 預約諮詢。